東京都世田谷区玉川４丁目１３９番３２(二子玉川駅・用賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
549,000円
2016年01月01日に行った東京都世田谷区玉川４丁目１３９番３２(東京都世田谷区玉川４−２７−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を549,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都世田谷区玉川４丁目１３９番３２ |
| 住居表示 | 玉川４−２７−１０ |
| 価格 | 549,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 二子玉川、1,000m |
| 地積 | 233㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
清水豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清水豊 |
|---|---|
| 価格 | 550,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 利便性は劣るが、環境良好な住宅地であり、地域要因に大きな変動はないが、需要が顕在化しており、地価は上昇している。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建て住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、開発の余地は少なく、当分の間、おおむね現状のまま推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東急田園都市線用賀駅∼二子玉川駅徒歩圏の住宅地域であり、戸建て住宅が建ち並ぶ環境良好な住宅地域である。需要者の中心は自己居住目的の個人である。駅からはやや遠いが、人気のあるエリアであり、需要は旺盛である。中規模画地が細分化される傾向にあるが、土地の取引価格は5千万円∼1億円を超えるものも出てきており、地価は上昇傾向が続いている。 |
| 一般的要因 | 国内企業の業績は拡大しているものの、消費はやや停滞気味となっている。地価は投資需要の拡大によって上昇範囲が広がっている。 |
高橋基夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋基夫 |
|---|---|
| 価格 | 548,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 二子玉川駅から徒歩圏の成熟した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動なく、今後も住宅地として推移するものと思われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は砧線跡地歩行者道に隣接した中規模の2階建戸建住宅が建ち並ぶ閑静な戸建住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因もないため、当面は、現状のまま推移するものと思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は世田谷区の南部にある東急田園都市線、大井町線の各駅から徒歩圏に存する中規模戸建住宅が建ち並んでいる閑静な既成住宅地域。二子玉川駅の商業施設の充実により住宅地として人気があり、需給は安定している。需要者の中心は、世田谷区及び周辺市区に住んでいる富裕な個人で、土地の規模が大きくなると建売業者等である。土地についての中心価格帯は対象標準地規模で100百万円以上、新築戸建住宅は総額100から150百万円程度である。 |
| 一般的要因 | 個人消費、企業収益、雇用情勢等緩やかな回復基調が続き、金融緩和や経済政策等により区内の不動産実需も堅調で地価は強含みで推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6179928 北緯 139度6213321 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)上野毛駅(地価相場 604,500円/㎡)高津駅(地価相場 317,500円/㎡)等々力駅(地価相場 686,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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