東京都世田谷区若林２丁目４６５番６(用賀駅・上野毛駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


539,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区若林２丁目４６５番６(東京都世田谷区若林２−５−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を539,000円/㎡としました。

東京都世田谷区若林２丁目４６５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区若林２丁目４６５番６
住居表示若林２−５−８
価格539,000円/㎡
交通施設、距離西太子堂、350m
地積83㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福田洋子氏による調査レポート

不動産鑑定士福田洋子
価格539,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性及び居住環境が概ね良好な住宅地域である。住宅需要は堅調で、地価はやや上昇傾向である。
地域要因の将来予測戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東急世田谷線西太子堂駅から松陰神社前駅を主に利用する地域及びその周辺地域の範囲。小規模一般住宅、アパート、マンション等が混在する住宅地域。需要者は一次取得者層に限らずそれ以外も多い。また同一区内からの転入が多いものの都内をはじめ地域的な限定はない。居住環境は概ね良好であり、近時の景気動向により需要はやや強含み傾向である。土地は規模により総額が異なるが5000万円∼10000万円前後が中心である。
一般的要因区の人口は微増傾向。住宅地として人気があり住宅需要は堅調。消費増税の影響も一巡し不動産投資動向から地価はやや強含み傾向である。

進藤俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士進藤俊二
価格538,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した住宅地であり、地域要因に特段の変動等は認められない。堅調な需要動向を反映し、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因もなく、当面は、現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東急世田谷線等の各駅を最寄とする住宅地域である。需要者は、世田谷区内，及び隣接区等からの転入者等による一次取得者、並びに買替層など、比較的幅広く認められる。住宅地として熟成しており、供給はあまり多くないが、需要は底堅く、需給は強含みで推移している。土地取引の価格帯は、25∼30坪程度の住宅用地として4千万∼5千万円台、新築戸建住宅で6千万円前後である。
一般的要因景気は、企業収益の回復、所得環境の改善傾向等により、緩やかな回復基調が続いている。物価も底堅く推移しているが、海外要因による懸念もある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度619667053222656
北緯 139度6370086669922

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県川崎市高津区子母口字富士見台５４番３２神奈川県川崎市高津区溝ノ口字巽耕地１３６番３神奈川県川崎市高津区諏訪字寺前耕地１１０番６神奈川県川崎市高津区諏訪１丁目３９６番１東京都世田谷区三宿２丁目２４５番４東京都世田谷区野沢３丁目１３８番１０東京都世田谷区深沢７丁目２８番６東京都世田谷区上野毛２丁目８２番２東京都世田谷区玉川瀬田町３３３番７東京都世田谷区太子堂２丁目４２６番４、４２６番５及び４２６番８東京都世田谷区赤堤１丁目２８０番５東京都世田谷区三軒茶屋１丁目３２０番１０東京都世田谷区駒沢１丁目９０９番６東京都世田谷区南烏山５丁目６４３番１０東京都世田谷区北烏山６丁目１６７５番７東京都世田谷区大原１丁目１１２４番４０東京都世田谷区池尻３丁目２０９番２東京都世田谷区奥沢１丁目１５６番２東京都世田谷区弦巻３丁目２０番１２東京都世田谷区玉堤２丁目２６９５番１２東京都世田谷区北烏山７丁目２２１９番３東京都世田谷区成城２丁目１００番２ほか１筆東京都世田谷区瀬田３丁目７３５番２東京都世田谷区代沢５丁目１１２３番１外東京都世田谷区鎌田１丁目１９４番３東京都世田谷区瀬田２丁目８１２番１１東京都世田谷区用賀４丁目４２５番８東京都世田谷区中町２丁目４５番４３東京都世田谷区玉川３丁目１５９６番３東京都世田谷区玉川３丁目１６０番６東京都世田谷区上野毛２丁目８２番２外東京都世田谷区深沢６丁目４７番２１東京都世田谷区深沢６丁目４１番２２東京都世田谷区等々力８丁目６５番１６東京都世田谷区野毛１丁目９５番５東京都世田谷区上用賀５丁目６１番６東京都世田谷区用賀２丁目４番５東京都世田谷区玉川二丁目１５１６番１東京都世田谷区桜新町二丁目５０９番３東京都世田谷区北烏山四丁目１４３６番４４東京都世田谷区給田五丁目１９番５東京都世田谷区瀬田四丁目３３３番８東京都世田谷区池尻三丁目３６０番１１東京都世田谷区東玉川二丁目１７０番３東京都世田谷区赤堤四丁目４１３番７東京都世田谷区岡本二丁目６１７番４東京都世田谷区玉川台二丁目４７０番外１筆東京都世田谷区深沢七丁目３１番３東京都世田谷区中町一丁目５５番３３東京都世田谷区八幡山三丁目２４２番１９東京都世田谷区等々力３丁目１０６番２

参考：近隣駅の地価相場

用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)上野毛駅(地価相場 604,500円/㎡)二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)桜新町駅(地価相場 606,000円/㎡)等々力駅(地価相場 686,000円/㎡)二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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