東京都世田谷区上野毛１丁目６２番１０内(用賀駅・桜新町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


644,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区上野毛１丁目６２番１０内(東京都世田谷区上野毛１−１６−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を644,000円/㎡としました。

東京都世田谷区上野毛１丁目６２番１０内の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区上野毛１丁目６２番１０内
住居表示上野毛１−１６−１９
価格644,000円/㎡
交通施設、距離上野毛、240m
地積161㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本慎太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士山本慎太郎
価格643,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住用不動産の取引が中心であり、格別の市場性の変化は見られない。
地域要因の将来予測近隣地域は、低層住宅地域として熟成されており、今後とも現状を維持すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、主に東急大井町線沿線の各駅から徒歩圏にある住宅地域を中心とする圏域である。需要者は区内在住者を中心に隣接区部も含め広範囲にわたる。供給は、最近では画地分割により敷地規模が100㎡未満の宅地分譲や建売が多く見られるようになってきており、総額で7千万円から8千万円前後の取引が多いが、標準的な画地規模では、更地の取引で総額1億円前後のものが多く見られる。
一般的要因景気はこのところ一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いており、不動産市場においても、地価の上昇傾向が鮮明になってきている。

野口和紀氏による調査レポート

不動産鑑定士野口和紀
価格645,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因「上野毛」駅の至近に存し、谷沢川に向かって東方へ傾斜しているが、居住環境の良好な住宅地で有効需要も堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測谷沢川に向かって東傾斜しているものの、最寄りの「上野毛」駅至近に存する、居住環境の良好な住宅地域であり、今後も現状を維持して推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は、主に東急大井町線沿線から徒歩圏の戸建住宅地域。需要者は主に世田谷区内又は隣接区居住の個人（エンド・ユーザー）である。最寄り駅から至近にあり、居住環境も良好な当該地域では、有効需要は堅調であり、地価も上昇傾向を持続している。取引には新築又は中古の建物付きのものも見られるが、更地（取壊し予定の古家付きも含む。）の取引も多く、150㎡前後の土地で総額1億円前後∼1億円台の前半が一般的な取引の価格帯と把握した。
一般的要因当区の人口は漸増傾向で推移しており、区内の不動産に対する需要は堅調である。地価は住宅地・商業地ともに数％程度の上昇傾向を持続している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度628326416015625
北緯 139度6337890625

参考：該当物件周辺マップ

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東京都世田谷区上野毛２丁目８２番２東京都世田谷区玉川瀬田町３３３番７東京都世田谷区太子堂２丁目４２６番４、４２６番５及び４２６番８東京都世田谷区三軒茶屋１丁目３２０番１０東京都世田谷区瀬田２丁目８１２番１１東京都世田谷区用賀４丁目４２５番８東京都世田谷区上用賀５丁目６１番６東京都世田谷区用賀２丁目４番５東京都世田谷区北烏山四丁目１４３６番４４東京都世田谷区給田五丁目１９番５東京都世田谷区瀬田四丁目３３３番８東京都世田谷区赤堤四丁目４１３番７東京都世田谷区岡本二丁目６１７番４

参考：近隣駅の地価相場

用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)桜新町駅(地価相場 606,000円/㎡)上野毛駅(地価相場 604,500円/㎡)二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)上町駅(地価相場 607,000円/㎡)世田谷駅(地価相場 538,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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