東京都世田谷区上野毛４丁目３０６番７(用賀駅・上野毛駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


604,000円

2017年01月01日に行った東京都世田谷区上野毛４丁目３０６番７(東京都世田谷区上野毛４−１３−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を604,000円/㎡としました。

東京都世田谷区上野毛４丁目３０６番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区上野毛４丁目３０６番７
住居表示上野毛４−１３−１７
価格604,000円/㎡
交通施設、距離上野毛、870m
地積197㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北東6.2m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷本充弘氏による調査レポート

不動産鑑定士谷本充弘
価格604,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から都心部利便性に優り住環境も閑静良好な低層住宅地域で需要は堅調な推移であり地価は上昇傾向が継続。その他特に地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測最寄駅から徒歩圏内の比較的熟成している一般住宅が多い住環境閑静良好な低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東急田園都市線、同大井町線等沿線各最寄駅から徒歩圏内の比較的住環境良好な熟成した低層住宅地域の圏域である。最寄駅からの都心部利便性にも優り都心部通勤の比較的富裕な給与所得者層等による買替え二次取得等が多く東急線沿線の従来からの良好な低層住宅地として需要は堅調であり需給は概ね安定している。土地取引はやや幅があるが概ね210∼220万円／坪程度まで、新築戸建物件で総額9千万円∼1億円程度までが需要の中心である。
一般的要因景気は緩やかな回復を続けており、個人消費は一部弱めの動きもみられるが底堅く推移し、住宅投資は持ち直しを続け公共投資は下げ止まっている。

榎本純氏による調査レポート

不動産鑑定士榎本純
価格604,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環状8号線背後の閑静な住宅地であり、住環境も整っており、住宅需要は底堅い状況にあるため、地価も堅調傾向が継続している。
地域要因の将来予測近隣地域は戸建住宅を中心とする比較的閑静な住宅地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、今後も現状の住環境を維持すると予測する。戸建住宅等に対する取得意欲は底堅く、安定した地価動向がうかがえる。
市場の特性同一需給圏は概ね東京23区南西部の戸建住宅を中心とする比較的閑静な住宅地域の圏域と把握される。需要者の中心は「世田谷区」「東急沿線」といった住環境を重視する高額所得者層である。上野毛4丁目地区は、景気の緩やかな回復基調が続く中、住宅需要は堅調に推移しており、土地は総額7，000万円前後、新築戸建物件で1億円前後を中心に取引が行われている。
一般的要因景気は、緩やかな回復基調が継続しており、不動産市場の需給動向も、堅調傾向で推移してきた模様である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6182813
北緯 139度640194

参考：該当物件周辺マップ

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東京都世田谷区池尻３丁目２０９番２東京都世田谷区用賀１丁目６番３東京都世田谷区瀬田２丁目８１２番１１東京都世田谷区中町２丁目４５番４３東京都世田谷区上野毛２丁目８２番２外東京都世田谷区等々力８丁目６５番１６東京都世田谷区用賀２丁目４番５東京都世田谷区北烏山四丁目１４３６番４４東京都世田谷区玉川台二丁目４７０番外１筆

参考：近隣駅の地価相場

用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)上野毛駅(地価相場 604,500円/㎡)二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)桜新町駅(地価相場 606,000円/㎡)等々力駅(地価相場 686,000円/㎡)二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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