東京都世田谷区玉川４丁目１６６７番８(二子玉川駅・用賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
576,000円
2016年01月01日に行った東京都世田谷区玉川４丁目１６６７番８(東京都世田谷区玉川４−１１−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を576,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都世田谷区玉川４丁目１６６７番８ |
| 住居表示 | 玉川４−１１−９ |
| 価格 | 576,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 二子玉川、650m |
| 地積 | 82㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.8m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
福田洋子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 福田洋子 |
|---|---|
| 価格 | 575,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 最寄駅に近い商店街に存するものの店舗の減少傾向が見られ、商業地としての競争力はやや弱いと思われる。 |
| 地域要因 | 小規模小売業の商況は厳しく商業用地の実需要は弱いが、収益・投資対象として地価は上昇傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模店舗兼住宅、共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、将来的には住宅用途建物の増加が予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東急田園都市線用賀駅から二子玉川駅及び東急大井町線・小田急小田原線各駅に所在する近隣商業地域の範囲。店舗の外、アパート、マンション等混在する地域。需要者は地縁的選好性の強い個人事業者又は自己使用目的の法人等。一般小規模小売店の商況は厳しく小規模商業地の実需要は弱含みであるが不動産投資への意欲は高いことから商業地の地価は上昇傾向である。土地は規模により総額が異なるが30百万円∼150百万円前後の取引が見られる。 |
| 一般的要因 | 空室率は改善しているが賃料上昇は一部地域に限定される。消費増税の影響も一巡し不動産投資への意欲は高く地価は上昇傾向である。 |
進藤俊二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 進藤俊二 |
|---|---|
| 価格 | 576,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既存の近隣商業地域で、特段の地域要因の変動等はない。隣接する二子玉川駅再開発等を背景として、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模店舗併用住宅、共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。地域に変動をもたらす特段の要因等はなく、ここしばらくは現状維持と思われる。なお、将来的には住宅用途の割合が増える可能性もある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、東急各線をはじめとした私鉄沿線の既存の近隣商業地域である。日用品等の物販、飲食店をはじめ近隣居住者等を対象とし、商圏はさほど広くない。主たる需要者は、地縁選好性の強い個人事業者、自己利用目的の法人等である。景気動向を背景に、個人消費の改善等から、取引数は少ないものの地価は堅調な傾向を示している。取引の価格帯は物件ごとに幅があるが、土地30坪程度で概ね5千万∼6千万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気は、企業収益の回復、所得環境の改善傾向等により、緩やかな回復基調が続いている。物価も底堅く推移しているが、海外要因による懸念もある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6170151 北緯 139度6256567 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)上野毛駅(地価相場 604,500円/㎡)高津駅(地価相場 317,500円/㎡)等々力駅(地価相場 686,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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