東京都世田谷区北沢４丁目６５０番１１(二子玉川駅・用賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
552,000円
2016年01月01日に行った東京都世田谷区北沢４丁目６５０番１１(東京都世田谷区北沢４−２６−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を552,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都世田谷区北沢４丁目６５０番１１ |
| 住居表示 | 北沢４−２６−４ |
| 価格 | 552,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東北沢、550m |
| 地積 | 99㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3FB1 |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東3.3m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
井口昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 井口昭 |
|---|---|
| 価格 | 553,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 小田急線沿線において都心部へのアクセスが良好な住宅地域として、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は緩やかに上昇している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅にアパート等が見られる住宅地域として、当面現状のまま推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、世田谷区北東部において小田急線、京王井の頭線、京王線等の駅から徒歩圏の低層住宅地域であるが、具体には北沢エリア、代田エリア、代沢エリアにおける戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。需要者はサラリーマン層を中心とする個人のほか分譲業者等である。中心価格帯は土地で4，000万円∼7，000万円程度、新築建売は6，000万円∼8，000万円程度が多い。 |
| 一般的要因 | 中国経済の先行き、高止まりしている建築費等、不安材料もあるが、金融緩和の継続、好調な企業業績を背景に地価は緩やかに上昇している。 |
谷本充弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 谷本充弘 |
|---|---|
| 価格 | 550,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から徒歩で比較的利便性があり都心部利便性に優る比較的小規模住宅等の多い熟成した低層住宅地で需要は堅調に推移し地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 最寄駅から徒歩で比較的利便性ある一般住宅にアパート等が見られる比較的住環境良好な熟成した低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向にあるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小田急線、京王井の頭線等各沿線最寄駅から徒歩で比較的利便性ある北沢地区等をはじめとする熟成した低層住宅地域の圏域である。最寄駅からは都心部利便性があり住環境もほぼ良好で、比較的小規模画地を中心に都心部通勤の給与所得者層等による一次・二次取得が多く底堅い需要がある。土地取引は概ね総額6千万円∼7千万円台程度、比較的小規模建売物件で総額6千万円∼8千万円台程度までが需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復を続けており設備投資は増加基調で個人消費は底堅く推移し住宅投資も持ち直している。業況感は総じて良好水準を維持している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度61767578125 北緯 139度62599182128906 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)上野毛駅(地価相場 604,500円/㎡)高津駅(地価相場 317,500円/㎡)等々力駅(地価相場 686,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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