東京都世田谷区深沢６丁目４１番２２(桜新町駅・駒沢大学駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


557,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区深沢６丁目４１番２２(東京都世田谷区深沢６−２−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を557,000円/㎡としました。

東京都世田谷区深沢６丁目４１番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区深沢６丁目４１番２２
住居表示深沢６−２−１７
価格557,000円/㎡
交通施設、距離駒沢大学、1,400m
地積104㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、営業所、銀行等が混在する近隣商業地域
前面道路の状況南東15.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

門井明美氏による調査レポート

不動産鑑定士門井明美
価格558,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣商業地域として、既に熟成しており、価格形成要因に大きな変動要因はない。
地域要因の将来予測準幹線道路沿いに小売店舗、営業所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、最寄駅からやや距離があり、商圏拡大の要因はなく、当面現状を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東急田園都市線や区内各沿線のバス路線利用の準幹線道路沿い等の近隣商業地域の圏域である。需要者の中心は比較的小規模の飲食店小売店舗等を営む地元事業者及び賃貸マンション経営者等である。最寄駅からやや距離があり、繁華性はあまり高いとはいえず、当面は商圏拡大要因等もなく商業地としての収益力等は弱く、土地価格に見合う収益性を確保するにはやや弱い地域である。市場での中心価格帯は100㎡程度で6000万円位となっている。
一般的要因緩やかな景気回復基調、金融緩和等により、不動産市場において有効需要が供給を上回り、価格は上昇・期待利回りは低下傾向となっている。

田村竜二氏による調査レポート

不動産鑑定士田村竜二
価格556,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因準幹線道路沿いの近隣商業地域である。最寄駅からやや距離が離れるが、「駒澤大学」や背後の住宅地を商圏とする店舗立地として需要は堅調である。
地域要因の将来予測準幹線道路沿いに小規模な飲食、物販店舗、事務所等が混在する近隣商業地域である。当該利用形態に影響を生じさせる特段の要因は確認されなかったため、当面は現状のまま推移するものと判断した。
市場の特性東急田園都市線各駅の住宅地を商圏とする近隣商業地域が存する範囲を同一需給圏と判断した。需要者は自己営業の用に供する個人、事業法人が中心で、現状が貸家の場合は収益目的の不動産業者の取得も目立つ。なお、規模・総額等によっては開発目的の取引も想定されるが相対的に少ない。商業地は同時期に近隣で取引されるケースが少なく、地域独自の相場が形成されにくいが、同一需給圏においては100㎡で総額6，000∼7，000万円程度の事例が多い。
一般的要因企業業績の回復、賃金の上昇、失業率減少などにより、国内経済は緩やかな上昇を続けるが、不安定な海外要因に左右されるリスクも認められる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6227694
北緯 139度6543562

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都目黒区自由が丘３丁目２７６番２東京都目黒区上目黒２丁目２００２番８東京都目黒区自由が丘１丁目１４７番１０外東京都目黒区八雲四丁目９９番６外１筆東京都目黒区東が丘二丁目１６番４５東京都目黒区柿の木坂一丁目２８７番２東京都世田谷区松原３丁目８１１番１の一部東京都世田谷区三宿２丁目２４５番４東京都世田谷区野沢３丁目１３８番１０東京都世田谷区深沢７丁目２８番６東京都世田谷区玉川瀬田町３３３番７東京都世田谷区成城町４４０番１東京都世田谷区太子堂２丁目４２６番４、４２６番５及び４２６番８東京都世田谷区赤堤１丁目２８０番５東京都世田谷区桜１丁目６５５番４の一部東京都世田谷区三軒茶屋１丁目３２０番１０東京都世田谷区駒沢１丁目９０９番６東京都世田谷区経堂２丁目２２３番４東京都世田谷区深沢４丁目４２番１６東京都世田谷区池尻３丁目２０９番２東京都世田谷区松原２丁目６７３番７東京都世田谷区桜新町１丁目５０７番３東京都世田谷区松原４丁目１１１１番１２東京都世田谷区弦巻３丁目２０番１２東京都世田谷区玉堤２丁目２６９５番１２東京都世田谷区喜多見７丁目３３０３番２東京都世田谷区南烏山３丁目３２５番８東京都世田谷区用賀１丁目６番３東京都世田谷区用賀４丁目４２５番８東京都世田谷区弦巻３丁目３番３東京都世田谷区野沢４丁目２３３番１１外東京都世田谷区中町２丁目４５番４３東京都世田谷区上野毛２丁目８２番２外東京都世田谷区深沢６丁目４７番２１東京都世田谷区奥沢７丁目１０１番２東京都世田谷区等々力８丁目６５番１６東京都世田谷区用賀２丁目４番５東京都世田谷区上野毛一丁目２２５番３東京都世田谷区野沢四丁目２３１番８外１筆東京都世田谷区深沢五丁目４番１０東京都世田谷区等々力二丁目１７番６東京都世田谷区桜新町二丁目５０９番３東京都世田谷区給田五丁目１９番５東京都世田谷区玉堤二丁目２６９４番９東京都世田谷区玉川台二丁目４７０番外１筆東京都世田谷区深沢七丁目３１番３東京都世田谷区中町一丁目５５番３３東京都世田谷区駒沢二丁目１０３３番１１東京都世田谷区八幡山三丁目２４２番１９東京都世田谷区等々力３丁目１０６番２東京都世田谷区尾山台３丁目７番１０外

参考：近隣駅の地価相場

桜新町駅(地価相場 606,000円/㎡)駒沢大学駅(地価相場 607,000円/㎡)用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)上野毛駅(地価相場 604,500円/㎡)等々力駅(地価相場 686,000円/㎡)尾山台駅(地価相場 840,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード