東京都世田谷区玉川３丁目１５９６番３(二子玉川駅・二子新地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
971,000円
2016年01月01日に行った東京都世田谷区玉川３丁目１５９６番３(東京都世田谷区玉川３−１０−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を971,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都世田谷区玉川３丁目１５９６番３ |
| 住居表示 | 玉川３−１０−７ |
| 価格 | 971,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 二子玉川、200m |
| 地積 | 142㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1 |
| 利用現況 | 店舗、診療所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 大規模店舗に中小規模店舗が混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.9m区道 |
| その他の接面道路 | 西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山本慎太郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本慎太郎 |
|---|---|
| 価格 | 972,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅に近い商業地域であり、地価に影響を与えるような変化はないが、一般的要因を反映して、地価の上昇傾向が伺える。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主に世田谷区において、東急東横線、東急田園都市線、東急大井町線等の沿線における商業地域である。需要者は中小業者、店舗経営者のほか、賃貸物件への個人投資家等も見られる。駅に近い商業地域であり、1階の店舗としての需要は多く、飲食店、小売等多様な業種が見込まれる。玉川高島屋背後の商業地域にあり、取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は難しい状況である。 |
| 一般的要因 | 景気はこのところ一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いており、不動産市場においても、地価の上昇傾向が鮮明になってきている。 |
野口和紀氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 野口和紀 |
|---|---|
| 価格 | 970,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 「二子玉川」駅西口の百貨店の背後に形成された商業地で、売り物件はほとんどなく、有効需要は強いため、地価は上昇傾向を強めて推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、世田谷区内のうち、主に東急線沿線で中高層建物への立体利用が可能な商業地域。主な需要者は地縁的選好性を有する個人投資家や事業法人、転売又は運用目的の不動産業者等である。「二子玉川」駅西口の中核百貨店のお膝元の地域で売り物件がほとんどなく希少性が高いため、有効需要は強く、地価は上昇傾向を強めて推移している。商業地であるので取引される規模は区々であるが、土地の総額では数億円程度が一般的な取引の価格帯と把握される。 |
| 一般的要因 | 当区の人口は漸増傾向で推移しており、区内の不動産に対する需要は堅調である。地価は住宅地・商業地ともに数％程度の上昇傾向を持続している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6137211 北緯 139度6259124 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県川崎市高津区溝ノ口字巽耕地１３６番３神奈川県川崎市高津区諏訪字寺前耕地１１０番６神奈川県川崎市高津区諏訪１丁目３９６番１東京都世田谷区南烏山５丁目６４３番１０東京都世田谷区北烏山６丁目１６７５番７東京都世田谷区成城２丁目１００番２ほか１筆東京都世田谷区鎌田１丁目１９４番３東京都世田谷区瀬田２丁目８１２番１１東京都世田谷区玉川３丁目１６０番６東京都世田谷区玉川二丁目１５１６番１東京都世田谷区瀬田四丁目３３３番８東京都世田谷区池尻三丁目３６０番１１東京都世田谷区東玉川二丁目１７０番３
参考：近隣駅の地価相場
二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)上野毛駅(地価相場 604,500円/㎡)高津駅(地価相場 317,500円/㎡)用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)武蔵溝ノ口駅(地価相場 282,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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