東京都世田谷区上野毛２丁目８２番２外(上野毛駅・等々力駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


561,000円

2016年01月01日に行った東京都世田谷区上野毛２丁目８２番２外(東京都世田谷区上野毛２−１１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を561,000円/㎡としました。

東京都世田谷区上野毛２丁目８２番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都世田谷区上野毛２丁目８２番２外
住居表示上野毛２−１１−４
価格561,000円/㎡
交通施設、距離上野毛、630m
地積208㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況閑静な中規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況南6.2m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

進藤俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士進藤俊二
価格562,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地として熟成しており、特に大きな要因変化等はない。地価は安定的な需要動向を背景とし、上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は、駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域として熟成している。地域に変動をもたらす特段の要因も見当たらないため、ここしばらくは、現状維持で推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、世田谷区南部の東急大井町線・田園都市線等の各駅を最寄とする徒歩圏の低層住宅地域である。需要者は、世田谷区内在住者のほか隣接区等からの転入者等である。居住環境は良好で、熟成した住宅地であり、供給は限定的で取引は少ないが、安定した需要が見込まれる。取引総額の価格帯は、近年は土地の細分化もみられることから幅があり、5千万∼1億円程度、新築分譲住宅で7千万∼9千万円程度である。
一般的要因景気は、企業収益の回復、所得環境の改善傾向等により、緩やかな回復基調が続いている。物価も底堅く推移しているが、海外要因による懸念もある。

田中雅之氏による調査レポート

不動産鑑定士田中雅之
価格560,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動は見られないが、最近の景気動向から土地需要も底堅く、当該地域の地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は中・大規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。周辺は住宅地域としてほぼ成熟しており今後も現在の利用状態を維持してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、東急大井町線上野毛駅、等々力駅、東急田園都市線用賀駅周辺の住宅地である。需要者の中心は、世田谷区居住者及び都内勤務者である。この地域は駅から徒歩圏内にあり、居住環境も良好であることから底堅い需要は見込まれる。近年は総額を抑える傾向があり、土地の細分化がみられる。土地は7000万円∼10000万円程度、新築戸建物件は7000万円∼9000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気は、このところ弱さがみられるが、緩やかな回復基調が続き、不動産需要も堅調に推移し、不動産価格は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度607555
北緯 139度6384141

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上野毛駅(地価相場 604,500円/㎡)等々力駅(地価相場 686,000円/㎡)二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)尾山台駅(地価相場 840,000円/㎡)用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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