東京都世田谷区用賀４丁目４２５番８(用賀駅・桜新町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
707,000円
2016年01月01日に行った東京都世田谷区用賀４丁目４２５番８(東京都世田谷区用賀４−１３−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を707,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都世田谷区用賀４丁目４２５番８ |
| 住居表示 | 用賀４−１３−２ |
| 価格 | 707,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 用賀、200m |
| 地積 | 210㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南7.3m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
井口昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 井口昭 |
|---|---|
| 価格 | 703,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 東急田園都市線「用賀」駅に近い近隣商業地域で地域要因に変動はないが、地価水準は緩やかに上昇している。 |
| 地域要因の将来予測 | 店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地域として、当面現状のまま推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、世田谷区内で東急田園都市線、東急世田谷線、小田急線等の近隣商業地域である。需要者は賃貸物件への個人投資家、不動産会社、中小の事業会社等である。世田谷ビジネススクエアに近く、主として近隣の住民、サラリーマンを対象とした駅前商店街である。日用品主体の物販店、飲食店等のほか店舗付マンションも多く、地価は上向いている。価格帯は土地で5，000万円∼15，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 建築費の高止まり等、不安材料もあるが、金融緩和の継続、好調な企業業績を背景に投資環境は堅調で、地価は緩やかに上昇している。 |
清水豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清水豊 |
|---|---|
| 価格 | 710,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 用賀駅近くの商業地で、店舗、事務所需要の他、居住需要も活発で、地域要因に大きな変動はないが、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は用賀駅近くの商業地域であり、商業系の需要は弱いが、住居系の需要が多いため、店舗兼事務所から共同住宅への建て替えが進捗するものと思料する。地価は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東急田園都市線周辺の商業地域で、中層の店舗兼事務所または共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は不動産業者、個人投資家、機関投資家等が中心で、投資需要は旺盛である。土地価格は60万円／㎡∼90万円／㎡が中心である。賃貸市場においては店舗需要は低迷しているものの、住宅需要は多く、地価は上昇傾向にある。 |
| 一般的要因 | 国内企業の業績は拡大しているものの、消費はやや停滞気味となっている。地価は投資需要の拡大によって上昇範囲が広がっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6279106 北緯 139度6352468 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
用賀駅(地価相場 605,000円/㎡)桜新町駅(地価相場 606,000円/㎡)上野毛駅(地価相場 604,500円/㎡)二子玉川駅(地価相場 353,000円/㎡)上町駅(地価相場 607,000円/㎡)世田谷駅(地価相場 538,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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