地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、現在、中心商店街では新しい施設がオープンする等変化が見られており、その影響が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心商店街の衰退に伴い、近隣地域の店舗・事務所ビルでは賃貸需要が減退しており、空室の増加や賃料水準の低下が認められる。そのため、収益価格が低位に試算されたものと思料されるが、当該地域では従前より自用取引が支配的であるため、収益価格を参酌し、比準価格を中心として、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

高知市のやや北方、愛宕商店街の西側背後に位置する、利便性のある優良な住宅地域である。特に地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

愛宕商店街等市街地に近く、低層住宅地として熟成しているため、標準的使用は現状のまま推移すると考えられる。地価下落は緩和傾向にあると予測する。

価格決定の理由

近隣地域では共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が価格形成の指標とされ、自己使用目的が取引の中心で有り、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、実証的な取引事例より比準しており取引の実情を反映させている。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討を踏まえ、価格形成要因の動向等に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺地域で民間による複合型施設が立地し、集客効果が見込める施設の立地計画が官民共に進捗している。

地域要因の将来予測

商業形態の変容、デフレ経済の長期化により、著しい地価下落が認められた。地価水準の低下により、利用形態、需要者の範囲の多様化が認められ、周辺開発の動向と相俟って地価は底値を探りつつ安定的に推移と予測。

価格決定の理由

長期に亘る商業収益の低迷、先行き不透明感等から新規の建物に係る投資は限定的で、賃料は築年を経た物件を中心に形成され、土地建物の新規投資に見合う賃料水準は見込み難く、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格の試算では、各種補修正、要因比較も適切に行われ、実証的かつ規範性のある価格が得られた。本件では実証性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、価格形成要因の動向に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、高知市中心周辺に位置する小規模小売店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域で、投資目的よりも自用目的の取引が中心であり、賃料収益に基づく収益価格が規範となっておらず説得力は比準価格に比べてやや劣る。比準価格は、市場の動向を反映しており説得力は相対的に高いと判断される。よって本件では、より説得力の高いと判断される比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

背後のアーケードでは複数の利便施設の建築が進捗中で、周辺には新規店舗が増えつつあるが、電車通り沿いのオフィス需要は依然として低調である。

地域要因の将来予測

背後では複数の商業施設が建築中で商況回復へ期待が集中しているが、商圏や購買力が改善された訳ではない事に加え、事務所需要の弱い電車通り沿いでは現状を維持しつつもやや衰退傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺はオフィス需要が中心的であるが支店・営業所の撤退に伴って市場が希薄化しており現在では新規投資に見合うだけの賃料水準が形成されておらず、最近では建築費高騰の影響も相俟って収益価格は低位に試算された。比準価格はやや地域格差の大きい事例も採用しているが、指標性の高い有力な取引事例の採用ができ実態を反映している。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として成熟しており特段の変動要因は認められないが、高台の住宅地の人気が好調なことから地価変動はないと判断した。

地域要因の将来予測

近年の津波懸念から高台の住宅団地では需要圧力が強まっており、当該団地にもその影響が認められるが、古くからの住宅団地で新興団地との競争力にやや欠ける。

価格決定の理由

近隣地域及びそ周辺では、公法上の規制から貸家の合理性が指摘されず、投資に見合うだけの収益が期待できない可能性が高い。よって本件では収益価格の試算を断念せざるを得なかった。一方、比準価格は代替、競争関係に立つ事例の選択、補修正、要因比較等の各段階は適切に行われており、十分な説得力を有する。よって比準価格を妥当と認め、採用し、他の標準地価格とのバランスを踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

近傍に複合ビルが完成し多少の商況の上昇はあるが、地価の形成に余波を与える程度には至っていない。その他については、特筆すべき変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、収益性を考慮されて取引されている事例に基づき厳密に市場分析及び要因比較等を行っており、現実の市場取引の実態を捉えた価格となっている。一方、収益価格については、保守的に当該地域の現状における高度利用が潜在化している状況を受けて試算されておりやや低位に求められた。よって、収益性をも反映し実証的に求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、かつ市場の動向をも踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

土佐道路の伸長、高知市南部百石町の区画整理事業の完成等がなされた。当地域は高知市中心街を結ぶ桟橋通りにあるが、影響は限定的である。

地域要因の将来予測

幹線の県道沿いに古くから小売店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ近隣型路線商業地域である。国道56号（土佐道路）の開通による通行量の減少から以前ほど繁華性がない。地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は高知市はりまや橋付近と港湾施設の多い桟橋5丁目を結ぶ、県道沿いの路線商業地域で、古くから中小規模店舗が多い。周辺には、空地もあり、事業用借地権設定地や新規の大型商業施設はみられない。以上から、土地取引は自用目的が中心で、実証的な比準価格を標準に、想定要素が多くやや低めに試算された収益価格を関連づけて、代表標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路背後の熟成度の高い住宅地域で、不況や津波懸念等により地価下落が続いているが、下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は高知市郊外、幹線道路背後の利便性の高い住宅地域であり、当該地域要因に変化はないものと予想される。津波懸念等により地価は引き続き下落基調で推移するが、下落率は縮小していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路背後の住宅地域で、共同住宅も散見されるものの戸建住宅が中心であり、土地取引は自用目的が多く収益目的の取引は少ない。これは、地価水準の高さや、高知市の賃貸市場における賃料低迷により、賃貸物件の収益性が低いこと等に起因する。従って、実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌し、指定基準地からの変動を確認の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

鏡川大橋から県道（電車通り）と国道56号の交差点に至るまでの国道沿道の発展傾向により、潮江地区における相対的な利便性の向上が認められる。

地域要因の将来予測

近年、潮江地区は、市内における需給ギャップが最大であったと推察するが、当町は、当地区内での安定性が高位で、売買希望価格と取引価格の乖離は縮小しつつある。地価は、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域にはアパート等も見られるが、自己使用目的の取引が中心で、土地建物の投資額に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、補修正及び要因比較は適切に行われ、実証的かつ規範的な価格が得られた。収益性よりも快適性を指向する地域的特性であることを考慮し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺に所在する弥右衛門地区の路線商業地域との競合、地域内での立地等により、近隣地域に対する需要は減退している。

地域要因の将来予測

高知市東部幹線道路沿いの路線商業地域である。弥右衛門地区の商業地域との競合、奥行が深い画地条件等から、当該地域に対する需要はやや低い。地価は、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、国道沿道の店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域内では、自己使用目的での取引が中心であること及び収益の低迷、賃貸需給の不均衡等から収益価格の規範性は相対的に劣るものと判断する。一方、比準価格の試算では、各種補修正、要因比較も適切に行われ、実証的かつ規範性のある価格が得られた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路、中心部への接近性に優れる地域として熟成している。地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路背後の利便性の良好な住宅地域として今後も同様の住環境を維持するものと予測する。街路条件等により、地価は当分の間、弱含み傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

周辺ではアパート等がみられるが標準地の規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的ではないため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、各種補修正等は適切に行われ、実証的で規範的な価格が得られた。快適性を重視する地域的特性から、取引価格水準が指標とされ価格決定されることが一般的であると認められるため、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の動向に留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められず、津波浸水区域外で不動産需要及び地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、北環状線背後の成熟した住宅地域であって、ほぼ現状を維持した状態にて推移するものと予測する。また、比較的人気の高いエリアであるため、地価は今後も安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、容積率制限100％の公法上の規制を受ける地域で、自用目的の取引が中心であるため、収益価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。

地域要因

近隣地域は、繁華性の高い路線商業地域で、新規店舗の出店もみられる等、比較的商況は安定しており、地価は下落から横ばいに転じている。

地域要因の将来予測

近隣地域は、幹線道路沿いに低層店舗等が連たんする路線商業地域であり、そのような地域要因に変化はないものと予想される。安定的な商況の下、地価は下落から横ばいに転じており、今後は上昇が期待される。

価格決定の理由

近隣地域は、路線商業地域として比較的安定的な状態にあったが、不況の影響等により賃料が下落したため、収益価格が低位に試算されたものと思料する。しかし、そもそも高知市では、商業地域と雖も自用取引が主体であるため、比準価格を中心として収益価格を参酌し、代表標準地との価格の均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないものの、賃貸需要の低下等により当該地域に対する需要は減退している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、下層階店舗、上層階事務所が建ち並ぶ商業地域である。土地建物への新規投資が少ないことや事業収益の悪化等による賃貸需給の不均衡等から収益価格の規範性は相対的に劣るものと判断される。地域の特性を考慮して、同一需給圏内の類似地域等における実際の取引価格に基づき実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、不動産取引市場の動向に留意、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特筆すべき変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小規模住宅が建ち並ぶ当該地域においては、投資採算性、収益性が土地価格形成の規範となっていないため、収益還元法の適用は行わなかった。一方で、比準価格は、近傍の牽連性の高い事例を採用し要因比較も厳密に行っており、その精度は保持できており、市場の状況をも反映している。よって、実証性を有する比準価格を採用し、売買情報や市場における需給の変化等を勘案したうえで、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

開発行為等が制約される市街化調整区域であり、地域要因に格別の変動は認められない。

地域要因の将来予測

高須地区の市街地に近い市街化調整区域内の住宅地域で、接近性、利便性等は比較的優れ安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

市街化調整区域内の集落であって、周辺において建物賃貸借関係を観察できるものの、公法上の規制等により賃貸市場は未成熟である。自己使用目的の取引が支配的な地域であるため、規範性が低い収益価格は試算せず、市場の特性を反映する比準価格を標準とし、需給動向等も考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内でも優良な住宅地域で、区画や街路が整然とし、居住環境も成熟している。特段の変革要因は認められないが、中心部への需要回帰が指摘される。

地域要因の将来予測

市内で最も優良な居住環境を有する地域として熟成している。ここ数年の大幅下落で価格が低廉化したこともあって最近では需要が回帰しつつあり、今後も良好な住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の周辺では共同住宅の供給も見られるが、自用目的での取引が支配的で居住環境が特に重視される市場であるため収益価格は低位に試算された。取引事例は同一需給圏内における価格牽連性の高い事例を採用し、補修性並びに要因比較も適切で信頼性の高い比準価格が得られた。よって、収益性よりも快適性が重視される市場特性を勘案し、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理事業施行済の区画整然とした地域であるが、地震による浸水被害が懸念される。

地域要因の将来予測

地震による浸水被害が懸念されるが、地域要因に格別の変動要因はなく、当分は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域には、一般住宅のほか事務所、共同住宅等も混在する地域であるが、当該地域では自己使用目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟な住宅地域である。したがって、収益価格は試算せず、信頼性のある取引事例により試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、当該地域に係る需要は減退傾向にあって、既存商業地域として衰退傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は、小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域としてほぼ成熟しており、今後もほぼ現状を維持した状態にて推移するものと予測するが、地価は暫く下落基調が続くものと予測される。

価格決定の理由

今般の経済情勢の低迷等により収益力の低下が伺われ、また収益物件として新規投資に見合う賃料が見込めないため、収益価格は他の試算価格よりやや低位に得られた。一方で比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、かつ価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、津波懸念等から需要回復は相対的に遅れており、依然として地価も下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域において特段の地域要因の変動はなく、今後もほぼ現状を維持した状態にて推移するものと予測するが、地価は津波懸念の影響等から暫く弱含みが継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的の取引が中心の住宅地域であるため、収益価格は他の試算価格に比し低位にならざるを得ず、その価格形成に及ぼす支配力も低位と判断される。一方で比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標準として、収益価格を参酌し、かつ価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年JR高架事業が完成したが、当該要因による居住環境や地価水準等への影響は希薄である。なお、これ以外に特段の変動要因等は認められない。

地域要因の将来予測

狭隘な道路が多く、小規模住宅が密集する地域であるが、中心部への接近性に恵まれた地域である。近年、相対的地位が低下しつつある感が否めないものの、今後も概ね同様な傾向により推移するものと予測される。

価格決定の理由

一部にアパート等の収益物件はあるが、賃貸市場が未成熟で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、自用目的の取引が支配的である。よって新屋敷内の取引事例から求めた取引実態を反映した比準価格を標準とし、他の標準地とのバランスも考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。