地域要因

比較的良好な住環境にあるが最寄駅からやや遠く、地価水準は横ばいである。

地域要因の将来予測

住宅のほかマンション、農地が混在する住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。最寄駅から遠いものの戸建住宅の取引が増加しつつある等、地価水準は横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。最寄駅を同じくする周辺地域の事例を採用する等規範性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地ともほぼ均衡している。

地域要因

最寄り駅周辺では大型商業施設を核として県下でも有数の繁華性を有すること等を背景に需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺は高層の店舗・事務所ビル等が中心となっており、需要者の多くは収益性から意志決定を行う法人であるが、近時の景気動向等から勘案して、想定した収益についての不確実性が高まりつつあることから、現実の市場で成立した取引事例により試算した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺市町村の最高価格地価格との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

準工業地域で住宅地へ移行しているところの地価は、上昇傾向にある。アサヒビール工場の跡地処理は変動要因といえる。

地域要因の将来予測

対象近隣地域周辺は住宅地への移行が進んでいる。将来的には、いくらか残った工場・倉庫等も住宅地へと変貌を遂げるものと思料する。現在2∼3割程度低い地価も周辺地価水準へと徐々に上昇していくものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、土地等の売買の結果を直接的に反映しており、実証性が高い。収益価格は、建物・空室率・賃料・還元利回り等が想定要素であり、流動的である。さらに、賃貸市場が充実していなければ収益性は低い。対象近隣地域において当該市場が充実しているかどうかは疑問である。したがって、比準価格を重視し、収益価格はいくぶんか考量し、代表標準地との規準価格にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅地域としての住環境に変化は見受けられないが、需給関係は普通程度。地価は、上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が多くみられる住宅地域であり、地域要因の変動は認められず今後も現状維持で推移していくと思われる。底堅い住宅需要の存する地域であり、上昇傾向が継続するものと予測される。

価格決定の理由

自用目的での取引が中心の住宅地域であり、最寄駅までの距離が1．6kmの為、ファミリータイプで一部敷地内に駐車場を想定した場合、画地規模が小さく、スケールメリットを生かすことが出来ない為、収益還元法は適用しなかった。従って、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に、周辺の標準地とのバランスも考慮の上、鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性・居住環境ともに良好な地域であり、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、当分の間現状が維持され、また地価変動率は横ばいあるいはやや上昇と予測される。

価格決定の理由

比準価格の試算に際して採用した取引事例及び収益還元法で採用した賃貸事例はいずれも適切なものでありそれゆえその試算価格は相対的信頼性を有するものである。近隣地域周辺にて賃貸共同住宅等の収益物件はみられるが自己居住用目的の取引が中心であるため収益価格は低位に試算されている。よって市場参加者の思考プロセスに合致した比準価格を標準とし収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を図りつつ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

人気の高い西宮北口駅周辺エリアであり、また住環境も比較的良好であることから需要が旺盛で、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅も見られる住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。選好性の高い西宮北口駅周辺エリアであり、地価水準は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、当該標準地は画地規模が小さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

地域要因の変動は特にないが、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

マンション等も見受けられるが一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測する。地価は堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺地域には戸建住宅のほかにアパート等の賃貸物件も見られるが、標準地は画地規模等から経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建築は困難であり、収益価格は試算していない。快適性を重視する住宅地域であるため、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。下記代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西宮市北部郊外のニュータウンにあり、居住環境は良好であるが、利便性に劣ることから、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

区画整然としたニュータウン内の住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性に劣る北部郊外住宅地域であることから、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集することができた。一方、当該標準地は郊外の戸建住宅地域に存し、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用を断念した。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。

地域要因

小規模一般住宅の多い既成住宅地域で特に地域要因の変動はない。特に選好される地域ではないが値ごろ感もあり地価は横ばい傾向。

地域要因の将来予測

小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、概ね現状での推移が予測される。市内南西部のやや需要の弱い地域にあるが値ごろ感もあり地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象地の存する地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ地域で自用の戸建住宅が取引の中心の地域である。また対象地地積も、経済合理的な賃貸住宅の建築には過少であり、本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的かつ説得力のある価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模住宅を中心とした住宅地で、地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料される。地価動向は需給バランスから横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模戸建住宅を中心としており殆どが自用である。取引は自用目的が殆どを占め、周辺部に共同住宅等も存するが、標準地は100㎡に満たない小規模画地であり共同住宅等の効率的な収益利用は困難であることから収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅を中心に空地も残存する住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められない。地価は横ばい∼やや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

共同住宅、農地等が混在する、一般住宅を中心とする住宅地域である。駅からの距離が遠く、利便性もやや劣っているため、需要は伸び悩み傾向にある。地価水準は、横ばい∼下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自用の戸建住宅を中心とする住宅地域に存するため、収益目的のための賃貸用共同住宅等の供給は少ない。また、賃貸物件に対する需要も不確定で、土地価格に見合う賃料は収受できないため、収益価格の信頼度は比準価格に比べて著しく劣るものと考える。したがって、信頼度の高い複数の取引事例から試算され、市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格は参考程度に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いに小規模店舗ビルが建ち並ぶ路線商業地域で、地域的特性に変化は認めれない。

地域要因の将来予測

路線商業地域として熟成しており、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。なお、地価は当面横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

市場性を反映した比準価格と賃料収入に基づく収益性を反映した収益価格を試算した。標準地は路線商業地域に存し、自己の業務用不動産の取引が中心である。近隣地域の賃貸市場では、投下資本及び土地価格に見合った賃料の獲得が困難であるため、収益価格は低位に試算されている。よって、本件ではこのような地域的特性を踏まえ、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の大きな変動はない。収益物件市場としての需要や、武庫之荘エリアにあって周辺住宅地の下支えもあり地価の上向き傾向が見られる。

地域要因の将来予測

店舗併用共同住宅が多く見られる駅前の商業地域。地域要因の変動は特になく、今後も現状での推移が予測される。国内景気の持続的回復や周辺優良住宅地価格の下支えもあり、地価は緩やかな上昇傾向。

価格決定の理由

近隣地域は自用物件の他、賃貸用店舗・事務所も見受けられ、収益性に基づく取引も認められる。ただ、当該地域周辺及び背後は住宅地域で、収益性よりも快適性・利便性に基づき価格形成が行われている地域であるため、対象地に係る収益価格も低位に試算された。従って、規範性の高い取引事例より求められた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、下記指定基準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内でも有数の人気のある地域で、高所得者を中心として潜在的な流入圧力が強いことを背景に需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。住環境が良好な地域で人気があるため需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北部郊外の住宅地は最寄駅への接近性の面で利便性が劣る。隣接周辺市の新規供給宅地の過剰や災害リスク等のため、需要は弱く地価は下落傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農家住宅、一般住宅の中に、田・畑等が見られる農家住宅地域である。最寄駅から遠く、賃貸市場が未成熟で、戸建住宅の自用使用目的が中心のため、収益還元法の適用を断念した。従って「居住の快適性」を重視する住宅地域であることから、市場性に優る取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。従って本件では、比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大型商業施設を中心に周辺には店舗が集積しており、繁華性が高く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

大中規模の小売店舗等が建ち並ぶ山手幹線沿いの路線商業地域であり、周辺には分譲マンション等も多く見られる。人気の高い西宮北口駅まで徒歩圏内であり、需要は多く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、西宮北口駅を中心とする路線商業地域であり、店舗、共同住宅等が多く見られる。収益物件も見受けられるが、取引としては自用目的のものが多い。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、説得力が高い。収益価格は、理論的な価格であり、収益性に着目して取引が行われる商業地においては説得力が高い。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、特急停車駅を最寄り駅とし、利便性の良好な住宅地であることから、需要は多い。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近く、戸建住宅のほか共同住宅も多い住宅地域であり、当面は現状維持と予測する。地価水準は、需要の多い甲子園エリアであり、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産周辺では、収益物件等が見られるが、中規模一般住宅を中心とした住宅地であり、自用目的の取引が中心である。本件では、画地規模が小さく、経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格であり、居住の快適性を重視する住宅地では、説得力が高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模住宅が多い熟成した既成住宅地域であり、地域的特性に変化は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。地価は地域の品等に見合った水準であり、堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では収益物件は稀であり、取引の中心は自己使用不動産である。また、標準地の規模では賃貸経営上合理的な建物を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域において収集した多数の信頼性のある取引事例に基づくものとなっている。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般的要因の①②を中心とするプラスの影響を受けて、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅にマンション等も見られる住宅地域として均衡の状態にあり、今後とも同様の環境を維持していくものと予測する。利便性の高いエリアにあり、住環境も比較的良好であるため、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は既成市街地内に存し、その画地条件では賃貸共同住宅の想定は困難であるため、比準価格のみの試算となった。但し、近隣地域の土地価格形成は自用の戸建住宅の市場取引に基づいており、比準価格は当該土地価格形成と整合性がある。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格に基づいて鑑定評価額を上記のとおり決定した。