兵庫県尼崎市武庫町３丁目２０７番(武庫之荘駅・甲子園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


202,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市武庫町３丁目２０７番(兵庫県尼崎市武庫町３−１８−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を202,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市武庫町３丁目２０７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市武庫町３丁目２０７番
住居表示武庫町３−１８−１８
価格202,000円/㎡
交通施設、距離武庫之荘、1,800m
地積157㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション、農地が混在する住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野村国世氏による調査レポート

不動産鑑定士野村国世
価格202,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的良好な住環境にあるが最寄駅からやや遠く、地価水準は横ばいである。
地域要因の将来予測住宅のほかマンション、農地が混在する住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。最寄駅から遠いものの戸建住宅の取引が増加しつつある等、地価水準は横ばい傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね阪急神戸線沿線を中心とする尼崎市北西部及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は、一次取得者層である。阪神間でブランド力を有する沿線であるため、周辺市域からの転入者も多い。最寄り駅への接近性がやや劣り、同一需給圏内の中ではやや競争力に劣るが、需給関係は比較的堅調である。中心の価格帯は、土地は150㎡程度で3000万円程度、新築の戸建物件は総額3500万円までが取引の中心である。
一般的要因尼崎市の不動産市場は、総じて横ばい傾向にあるが、地価動向については景況の先行き不透明感、並びに下記地域要因による影響が認められる。

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格202,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因やや利便性の低い立地であり、住宅取得ブームがほぼ終焉したことにより、地価は横ばい乃至若干の弱含みとなっている。
地域要因の将来予測住宅取得ブームの発生とともに、周辺の駐車場等が建売住宅地へと転換する流れがあったが、現在はこの流れは落ち着いてきいる。やや利便性の低い立地であることもあり、今後、地価は若干弱含みとなるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね尼崎市内の阪急神戸本線北側の住宅地域で、需要者は同市及び隣接市等の賃貸住宅や社宅等に居住する一次取得者層である。近隣地域は居住環境は比較的良好であるが、最寄り駅からやや遠隔であること及び住宅取得ブームがほぼ終焉したことから、地価水準は横ばい乃至若干弱含みである。近年は中小規模の新築建売住宅の取引が多く見られ、概ね総額3500万円までが需要の中心価格帯である。
一般的要因①環境・生活利便性重視の物件選別（さらなる二極化）②団塊ジュニア層を中心とする住宅取得ブームの終焉等。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度754473
北緯 135度3768143

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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