兵庫県尼崎市西立花町１丁目４５６番(立花駅・武庫之荘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


161,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市西立花町１丁目４５６番(兵庫県尼崎市西立花町１−１３−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を161,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市西立花町１丁目４５６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市西立花町１丁目４５６番
住居表示西立花町１−１３−２８
価格161,000円/㎡
交通施設、距離立花、540m
地積72㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士山本耕一
価格161,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模住宅を中心とした住宅地で、地価は横這い傾向である。
地域要因の将来予測小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に変化はなく当面は現況通り推移するものと思料される。地価動向は需給バランスから横這いで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線沿線のうち、尼崎市中南部の住宅地域を中心とした圏域である。需要者の中心は、市内居住者又は地縁の一次取得者が中心となる。市外からの流入は比較的少ない地域である。小規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり類似地域のエリアは広い。市場の中心価格帯は、画地規模によるものの、建売新築分譲で総額3千万円前後が中心となる。
一般的要因尼崎市の住宅地は、全般的な横這い傾向を中心に、武庫之荘・塚口等の人気エリアの上昇、南部や利便性に劣る地区の下落と三様傾向が観察される。

竹之内浩氏による調査レポート

不動産鑑定士竹之内浩
価格161,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動は認められないが、市場での値頃感等から、地価は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も同様の住環境を維持して推移するものと予測する。地価は底打ち感があり、概ね横這いで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線沿線の住宅地域を中心とした、尼崎市中部の圏域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であり、周辺市町村からの流入は少ない傾向にある。小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、値頃感等により一定の需要が認められるものの、住宅地の需要はやや弱く、地価は横ばい傾向で推移している。土地は1000万円台前半、新築建売住宅は2000万円台後半の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気はやや停滞傾向にあるが、尼崎市の住宅地の地価も、全般的に横ばい傾向にある。但し、立地条件及び住環境の劣る地域は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7385803
北緯 135度3937354

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

立花駅(地価相場 172,000円/㎡)武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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