兵庫県尼崎市稲葉元町２丁目１６２番(立花駅・武庫之荘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


153,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市稲葉元町２丁目１６２番(兵庫県尼崎市稲葉元町２−１２−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を153,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市稲葉元町２丁目１６２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市稲葉元町２丁目１６２番
住居表示稲葉元町２−１２−１６
価格153,000円/㎡
交通施設、距離立花、1,100m
地積430㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、駐車場、農地等が混在する住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹之内浩氏による調査レポート

不動産鑑定士竹之内浩
価格152,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅を中心に空地も残存する住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められない。地価は横ばい∼やや下落傾向にある。
地域要因の将来予測共同住宅、農地等が混在する、一般住宅を中心とする住宅地域である。駅からの距離が遠く、利便性もやや劣っているため、需要は伸び悩み傾向にある。地価水準は、横ばい∼下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線沿線を中心とした尼崎市西部の住宅地域。需要者の中心は尼崎市及び隣接諸都市の居住者が大半を占める。近隣地域内では画地規模の大きい土地が多く空地等も散見されるが、近年においては比較的規模の大きい土地を建売住宅用地として細分化して分譲する事例も見られる。この場合、取引の中心となる価格帯は、100㎡前後の土地で1500万円前後、新築の戸建住宅は3500万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、尼崎市の住宅地の地価も、横ばいから上昇傾向にあるが、立地条件及び住環境の劣る地域は下落傾向にある。

齋藤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤誠
価格153,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は特にない。
地域要因比較的敷地規模の大きな一般住宅の他、駐車場・空地等も見られる住宅地域。特別な地域要因の変動はない。地価は概ね横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測比較的敷地規模の大きい一般住宅の他、駐車場、空地等見られる住宅地域。値頃感からミニ開発等による空地等の宅地化も今後進むものと思われる。選好性は弱い地域で地価は概ね横ばいでの推移が予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線沿線を中心とする住宅地で主として尼崎市西部の圏域である。需要者の中心は尼崎市に地縁的選好性を有する者が多くを占める。宅地はじめ駐車場や空地も含め、従来画地規模が大きい地域であるが、近年それらの土地がミニ開発されるケースも多い。土地価格は30坪程度で1，500万円程度、新築建売住宅で3，000万円程度である。
一般的要因国内景気は国際的な懸念材料はあるも持続的に回復している。尼崎市では北部の優良住宅地域において地価は上向き。他地域との二極化が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7385803
北緯 135度3937354

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

立花駅(地価相場 172,000円/㎡)武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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