兵庫県尼崎市南武庫之荘７丁目９２番２(武庫之荘駅・甲子園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


190,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市南武庫之荘７丁目９２番２(兵庫県尼崎市南武庫之荘７−９−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を190,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市南武庫之荘７丁目９２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市南武庫之荘７丁目９２番２
住居表示南武庫之荘７−９−３
価格190,000円/㎡
交通施設、距離武庫之荘、1,300m
地積231㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

米虫淳子氏による調査レポート

不動産鑑定士米虫淳子
価格191,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因最寄駅への接近性はやや劣るものの、良好な住環境及び値頃感から底堅い需要がある。総額的観点から、分割された土地の取引が増えつつある。
地域要因の将来予測最寄駅から距離を有するが、良好な住環境を維持している。近年では細分化傾向も見られるが、今後も現況を維持しつつ推移するものと判断される。武庫之荘駅勢圏の住宅地需要は底堅く、地価はやや上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸本線「武庫之荘」駅勢圏を中心とした市内北部の住宅地域である。需要者は市内及び周辺市居住者が中心であり、最寄駅から距離を有する地域においては、値頃感から一次取得者層を中心とした底堅い需要が認められる。60∼70坪程度の土地で3，500万円∼4，500万円程度で、土地建物総額で5，000万円∼6，000万円台程度である。総額的観点から近年細分化の傾向が見られる。
一般的要因尼崎市の人口は微減・世帯数は微増傾向にある。塚口・武庫之荘界隈を中心に地価上昇傾向が見られるが、それ以外では地価反転の強さは見られない。

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格190,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、最寄駅からやや遠いものの住環境は概ね良好であり、需給関係は安定的に推移している。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、現況の良好な住環境を維持し、纏まった画地では共同住宅・細分化分譲等の利用が進むと予測する。今後、地価は横這いから若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急神戸線沿線の概ね尼崎市北部の住宅地域である。需要者としては、同市内居住者が中心となり、周辺市域からの流入も見られる。中小規模一般住宅と共同住宅が混在するほか、近年は細分化された建売住宅も見受けられ、1次取得者層を中心とした需要に支えられ、需給関係は安定的に推移している。土地で4，000万円前後、細分化後の建売住宅で4，500万円∼5，000万円程度が中心となる価格帯と把握される。
一般的要因立地の優れた地域を中心として地価は上昇傾向を維持している。しかし、国内景気動向は一進一退がみられ、今後の消費増税等の影響が懸念される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7472377
北緯 135度38445

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県尼崎市神田北通２丁目１３番及び１４番兵庫県尼崎市武庫庄字京役１７８番１９兵庫県尼崎市守部字久保田９番４兵庫県尼崎市南武庫之荘８丁目２９９番兵庫県尼崎市久々知一丁目５０番兵庫県尼崎市南武庫之荘３丁目２０２番２兵庫県尼崎市武庫之荘１丁目５４番１外兵庫県尼崎市南武庫之荘４丁目１０６番兵庫県尼崎市神田北通８丁目２０６番外兵庫県尼崎市西難波町５丁目１０３番兵庫県尼崎市水堂町２丁目３１２番兵庫県尼崎市南武庫之荘１丁目１４５番

参考：近隣駅の地価相場

武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード