兵庫県尼崎市南武庫之荘４丁目１０６番(武庫之荘駅・甲子園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


260,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市南武庫之荘４丁目１０６番(兵庫県尼崎市南武庫之荘４−７−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を260,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市南武庫之荘４丁目１０６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市南武庫之荘４丁目１０６番
住居表示南武庫之荘４−７−１１
価格260,000円/㎡
交通施設、距離武庫之荘、800m
地積201㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中山健一氏による調査レポート

不動産鑑定士中山健一
価格260,000円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はない。
地域要因最寄駅へ徒歩圏内で、都心への利便性が良好な閑静な住宅地域。住環境等居住の快適性があり、需要は底堅く安定。地価は緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が区画整然と建ち並び、住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変化がなく、当分の間は現状維持と予測する。地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪急電鉄神戸線沿線を中心とする尼崎市北部や隣接市等の住宅地域である。需要者の中心は、尼崎市及びその周辺市の地縁的選好性を重視するエンドユーザーと考えられる。阪急電鉄神戸線沿線で利便性の高い阪神間に位置しており、区画整然とした人気の高い住宅地であることから、一定需要が安定的に認められる。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、土地200㎡で、5，000万円前後である。
一般的要因尼崎市の人口は減少、世帯数は微増傾向、高齢化率も高い。市制100周年を迎え、工業都市から住民主体の定住型生活都市への転換の模索が続く。

野村国世氏による調査レポート

不動産鑑定士野村国世
価格260,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内でも選好性が高い武庫之荘駅周辺に位置しており、地価は強含みである。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、当面は現況の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、強含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急神戸線沿線を中心とする尼崎市北部の住宅地域並びに隣接市の中規模の戸建住宅が多くみられる住宅地域である。需要者の中心は尼崎市及びその周辺市の居住者と想定される。阪急神戸線沿線で、かつ、対象地周辺は区画整然とした人気の高い住宅地であることから、比較的高い需要が認められる。取引の中心となる価格帯は、画地規模により異なるが、標準地と同程度の土地で5，000万円前後である。
一般的要因尼崎市の不動産市場は、総じて横ばい傾向にあるが、地価動向については景況の先行き不透明感、並びに下記地域要因による影響が認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7467044
北緯 135度3900273

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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