地域要因

周辺地域において道路整備事業等が行われており、当該事業の進捗状況から地域の商業性の向上が期待される。

地域要因の将来予測

近隣地域は店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、周辺地域で道路整備事業等が進捗中であり、当該地域もその影響を受け、利便性の向上が期待される。そのため地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性を有する事例を選択して試算しており、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方、収益価格は投下資本に対して賃料水準が低いことからやや低位に求められた。よって、本件では市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県庁所在地であり、クルーズ船の寄港回数の増加により観光客も増加する等、繁華性は高まっている。地価も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内の一階店舗は、高い賃貸水準を維持しているが、2階以上については、建物の構造による顧客誘引力等によって賃料水準や賃貸条件等に開差が認められる。そのため収益価格の適用における想定建物の用途や、賃料水準、空室率の把握等、想定要素を含まざるを得なかった。ここでは、実証性が高い比準価格を中心に、理論的な収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存住宅地域で熟成しており大きな変化はない。需要は底堅いと思料するが、供給が少ないことも変動はない。

地域要因の将来予測

旧来からの区画整理済の住宅地域であり、今後も当分の間は現状のまま推移するものと予測する。地価は堅調な需要を反映して、やや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

手法の適用において採用した資料は同一市内の類似地域のものであり信頼性を有している。賃貸需要がないのではないが、地域的にも対象標準地の規模からみても収益性が取引指標にならないため、収益価格は試算していない。自己使用目的取引が価格形成を支配している地域であり、比準価格に妥当性が認められる。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

ホテルや飲食店等が建ち並ぶ那覇市の中心的な商業地域の一角をなしている立地条件から土地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、交通利便性を重視する地域であり、取引市場における取引価格が有力な指標となる一方で、当地域は店舗や事務所の多い地域であり、取引に際しては収益性も考慮される。収益価格は投下資本に対して賃料水準が低いことからやや低位に求められた。よって、市場の実態を強く反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

那覇市の中心地区は、観光需要の高まりにより、需給動向は堅調。

地域要因の将来予測

近隣地域は、飲食店を中心としたテナントビル等としての使用が標準的使用で、今後も現状の使用方法を維持していくものと思料される。地価水準は、好調な県内観光と相まって上昇基調で推移すると予測される。

価格決定の理由

収益価格は、類似地域の賃貸事例により試算したものであるが、飲食店ビルの賃貸契約は個別性が含まれやすく、また新築物件に係る賃料水準の把握に限界があり、相対的に説得力が弱いと判断される。比準価格は、類似性を吟味して求めており実証的である。よって、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はないが、住宅環境が良好で、需要は概ね底堅い。

地域要因の将来予測

近隣地域は、住環境が良好な区画整然とした住宅地で、今後も低層住宅地としての利用が中心となるものと予測する。真和志地区の中で価格水準は上位に位置しており、地価は緩やかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

地域内はアパート等の収益物件も見られるが、現時点の建築費等を勘案すると、経済合理的な収益物件の想定は困難と判断し、収益還元法は適用しなかった。比準価格は那覇市真和志地区等の代替性の高い事例を採用しており、実証的な価格が得られたものと判断した。よって、本件においては比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅等が多い、古くからの分譲住宅地域であり、特に地域にかかる変動要因はない。地価は、昨今の経済情勢及び、地域的特性を反映し、上昇傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場性を反映する価格として精度高く求められたものと考えられる。一方、収益価格は、近隣地域が、低層の戸建住宅が建ち並ぶ、旧分譲住宅地域という事もあり、賃貸市場からのアプローチが困難となっている為、今回は、収益還元法の採用を見送った。従って、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に現下の経済情勢・不動産市場をも勘案し、鑑定評価額を16，000，000円・㎡当たり77，300円と決定した。

地域要因

細街路が未整備で、車両の通行にはやや難があるが、生活上の利便性に優れている。特段の変動要因は認められないが、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、幹線道路間に挟まれた既存住宅地域で、生活上の利便性は良い。地域要因に格別の変動はないが、少しずつ建て替えが進行している。地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

幹線道路背後の低層住宅を主とした既成住宅地域で、自用目的での取引が多い地域である。賃貸市場は街路条件及び画地条件を反映した地域環境より低層建物が多く、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であることから比準価格を採用し、投資採算性を考慮する収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域特性、品等は継続している。市街地中心部へのアクセス良好な地域については、取引総額、単価が底堅い動きとなっている。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅を中心に共同住宅等も多い既成住宅地域である。市内中心市街地からのアクセスが比較的良好なため、取引価格も安定的高値で推移しており、地価は、上昇傾向である。

価格決定の理由

低層の戸建住宅を主として共同住宅も見られる既成住宅地域である。地域の画地規模、標準的使用、最有効使用等を考慮すると、居住の快適性を志向して取引が行われる地域であって、遊休土地の活用以外の場合において、賃貸建物を建築する投資行動は現実的ではなく、収益価格は試算しなかった。同一需給圏内においては、環境条件はやや劣るものの取引価格は比較的高値安定で推移しており、本件では、比準価格を標準に、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通接近性に優る圏域。住宅地域としての需要は国道58号東側よりやや劣るも、利便性の面から比較的堅調に推移。地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の画地規模では、自用目的での取引が主であり、また建物想定が困難であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は典型的需要者の観点である居住の快適性、利便性及び近時の市場動向等に留意して適切に事例選択、補修正及び要因比較を行った上で試算しており、市場特性との適合性及び説得力は高い。よって本件では、市場性を反映する比準価格を採用して、代表標準地との比較による検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

那覇市の中心地の一端に位置するが、利用状況に変化の兆しがみられる。供給が少ないことも変動はない。

地域要因の将来予測

中心商業地の一端を担うが、低利用地もみられる。今後も業種・業態に大きな変化はないものの、周辺地価の上昇に応じて、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

各手法の適用において採用した資料はいずれも同一需給圏内の類似地域のものであり、相対的信頼性に優劣はないが、比準価格が市場を牽引しているため、収益価格は地価との相関性がやや低く、比準価格に比し低位である。しかしながら、類似性の高い取引が多くはなく、収益性も考慮すべき必要性が認められる。よって、広域的な価格水準等の検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成要因に特段の変動要因はないが、安里駅、牧志駅の両駅に近く、国際通り背後地という立地の優位性から、地価は強含み。

地域要因の将来予測

近隣地域は、店舗・事務所兼共同住宅地としての使用が標準的使用で、今後も現状の使用方法を維持していくものと思料される。地価水準は、好調な県内観光と相まって上昇基調で推移すると予測される。

価格決定の理由

収益価格は、類似地域の賃貸事例により試算したもので一定の規範性は認められるが、新築物件に係る賃料水準の把握に限界があり、相対的に説得力が弱いと判断される。比準価格は、規範性のある事例を中心に求めており実証的である。よって、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性や住環境の面で選好性の高い地域であるが売り物件が乏しく、希少性が高まっている。

地域要因の将来予測

都心部と新都心地区に近接する既成住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持すると予測する。景気の拡大傾向が続くなか利便性の良い既成住宅地域の需要は高まっており、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく経済合理性のある賃貸用建物の想定は困難であり、また、取引は自用目的がほとんどで収益性よりも快適性が重視される住宅地域であることから、収益価格は求めなかった。比準価格は、規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料する。そこで、代表標準地との検討をも踏まえたうえで比準価格を妥当と判断して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

丘陵地に存する旧来の分譲住宅地域で、地域要因は特に大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は丘陵地に開発された戸建住宅の多く見られる古くからの分譲住宅地域であり、特に地域要因に係る変動要因はない。地価は景気回復に伴う不動産需要の増加により当分の間上昇傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく、容積率が100％の第一種低層住居専用地域であるため、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であると判断されるため、収益還元法は非適用とした。よって快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域及び周辺地域において、地域要因に変動を及ぼす事業等はなく、特に大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅が多い分譲住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測される。昨今の経済情勢、地域性を反映し、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は、戸建住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域に存し、画地規模が小さく、経済合理的な賃貸経営が可能となる賃貸住宅の建築が困難と判断されるため、収益価格は試算しない。居住の快適性や生活の利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存住宅地域は他の地域からの流入が限定的で需要は低調だが、中心市街への街路整備の進捗など値頃感から地価はやや上昇傾向で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の既成住宅地域で戸建住宅が多数を占め、アパート等の収益物件はほとんど見当たらないため収益価格は試算しなかった。比準価格は市内の調整区域内宅地から広く採用し規範性も高く実勢的な価格である。よって快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であると認められるので、比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。

地域要因の将来予測

豊崎地区内の高層マンションが建ち並ぶ地域で、マンション用地としての熟成度は高い。地価は、昨今の経済情勢及び、県内全域におけるマンション開発の動向の影響を受け、上昇傾向で推移するものと思料される。

価格決定の理由

周辺地域において、類似のマンション素地は殆ど見られず、県内広域より収集された取引事例より試算された比準価格は、やや信憑性が薄いことは否めない。一方、マンション適地という特性から、デベロッパーサイドからの投資採算性に着目した開発法に基づく価格は、需要者価格として、説得力ある価格と言える。従って、本件では、開発法による価格を採用し、更に、県内のマンション開発にかかる動向等も総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗等の連たん性は劣るが、都心等への利便性は比較的良い地域であり、背後住宅地の価格水準からみて安値感がある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域では店舗等の新規出店は少なく、また賃貸契約の個別性による賃料の幅が大きいため適正な賃料水準がやや見出し難い状況にある。そのため収益価格の信頼性はやや劣る。一方、比準価格は同一需給圏の類似地域等に所在する規範性の高い事例を中心に把握されており、補修正や要因比較も適切になされたものと思料する。従って比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討をも踏まえたうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。