沖縄県那覇市字天久潮満原７９８番４(県庁前駅・旭橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
125,000円
2017年01月01日に行った沖縄県那覇市字天久潮満原７９８番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を125,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 沖縄県那覇市字天久潮満原７９８番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 125,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 天久停、230m |
| 地積 | 199㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、アパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.5m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
村山哲志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 村山哲志 |
|---|---|
| 価格 | 125,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 発展著しい新都心地区に近接した交通利便性の良好な地域であることから、住宅需要が旺盛であり、地価は上昇している。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層住宅を中心とした住宅地域として熟成しており、地域の特性に影響を及ぼす要因が見当たらないことから、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は景気の後押しを受け、上昇基調で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は那覇市内の住宅地域であり、主たる需要者は居住を目的とした個人・法人等のエンドユーザーである。堅調な県内景気や人口の増加等により住宅需要は高まっており、地価は上昇基調で推移している。土地は総額2000万円∼2500万円が需要の中心で、中古戸建住宅は3000万円台後半∼4000万円台前半の物件が多く取引されている。 |
| 一般的要因 | 好調な県内景気や人口の増加の影響等により、住宅需要が高まっており、地価は上昇傾向で推移している。 |
髙平光一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙平光一 |
|---|---|
| 価格 | 124,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧来からの既成住宅地域で、やや道路幅員が狭い地域あるが、隣接する新都心地区が発展を続けており、その影響を受けて、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層の住宅地域として熟成しており、価格形成要因に格別の変動要因がないことから、今後も住宅地として現状のまま推移すると予測する。地価は取引が活発化しており、上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は那覇市内の戸建住宅地域である。需要者の中心はサラリーマン層などの一次取得者である。当該需要者は那覇市内居住者が多いが、隣接市町村からの転入も見られる。旧来の区画整然とした住宅地域で供給は少ないが、利便性の高い新都心地区に近いことから需要は高まっている。中古建物付の取引が多い地域であり、新築物件は少ない。土地は2400万円から2800万程度、中古建物付の場合は2800万から3500万程度である。 |
| 一般的要因 | 国内外からの観光客増加や県内景気の拡大等が、不動産市況にも好影響を与えており、地価は上昇傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 石灰岩石灰岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 26度2123124 北緯 127度6791568 |
参考：該当物件周辺マップ
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沖縄県那覇市字真地御殿後原４３番１沖縄県那覇市壺屋１丁目５６番１３沖縄県那覇市久茂地１丁目５番３沖縄県那覇市字田原不知嶺原２４３番５沖縄県那覇市字田原不知嶺原２２５番２０沖縄県那覇市字仲井真仲井間原６０番１沖縄県那覇市字寄宮洗田原１５４番７外沖縄県那覇市字上間矢旗原３３６番１沖縄県那覇市字識名大名原１２５３番４６沖縄県那覇市字大道上大道原３６番の１沖縄県那覇市字安里羽佐間原３７６番
参考：近隣駅の地価相場
県庁前駅(地価相場 148,000円/㎡)旭橋駅(地価相場 171,000円/㎡)壺川駅(地価相場 135,000円/㎡)美栄橋駅(地価相場 171,000円/㎡)奥武山公園駅(地価相場 140,000円/㎡)牧志駅(地価相場 155,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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