沖縄県那覇市泊２丁目２２番９(美栄橋駅・牧志駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
183,000円
2017年01月01日に行った沖縄県那覇市泊２丁目２２番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を183,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 沖縄県那覇市泊２丁目２２番９ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 183,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 泊高橋停、280m |
| 地積 | 149㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東7.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
伴清敬氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伴清敬 |
|---|---|
| 価格 | 184,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 利便性や住環境の面で選好性の高い地域であるが売り物件が乏しく、希少性が高まっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 都心部と新都心地区に近接する既成住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持すると予測する。景気の拡大傾向が続くなか利便性の良い既成住宅地域の需要は高まっており、地価は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね那覇市都心部に近接する住宅地域、新都心内住宅地域と判定する。需要者の中心は同市居住者のほか隣接市町村からの転入者も見られる。那覇市及び隣接市町村では区画整理事業等により宅地の新規供給が続いているが那覇市は持家比率が相当に低く潜在的な宅地需要は堅調。景気の拡大傾向もあって住宅地需要は高まってきている。土地は150㎡前後で2200万円程度、新築戸建物件の取引は少ないがおよそ4000万円程度が需要の中心。 |
| 一般的要因 | 県内経済は拡大傾向が続いている。観光関連が好調に推移し、個人消費や建設関連も比較的堅調、雇用情勢も概ね良好。当市の人口は微増傾向にある。 |
竹内優志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹内優志 |
|---|---|
| 価格 | 182,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はないが、小規模宅地に対する需要は、総額の面から高まりがみられる。 |
| 地域要因 | 立地に優ることから需要は堅調に推移し、圏域外からの転入も見受けられる。一方、供給は極端に少ない。地価は上昇傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建が多く見られる住宅地域として熟成。老朽化した建物の建替により3階建ての戸建住宅が主流となりつつある。用途の変更や敷地の集約化は確認されない。地域特性は、今後も現況を維持しつつ推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は那覇市内に亘る住宅地域。特に泊、前島地区等の区画整然とした住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は圏内中心の一次取得者が主で、圏外からの転入者も散見される。市中心部に位置し、利便施設へのアクセスは比較的良好であり、総じて需要は底堅い。一方、空地が少なく供給は著しく低位で推移する。土地のみ150㎡程度で2，700万円前後、新築建物込みであれば4，000万円程度が需要の中心だが、上回る水準もみられつつある。 |
| 一般的要因 | 県内景況は拡大基調が継続。低金利等の影響もあり、利便性の高い地域を中心に住宅地需要は高水準を維持。人口は微増傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 石灰岩石灰岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 26度2249028 北緯 127度6878218 |
参考：該当物件周辺マップ
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沖縄県那覇市字識名西門原８３５番１沖縄県那覇市字楚辺真地原３０７番１６沖縄県那覇市松山１丁目２５番５沖縄県那覇市字真地御殿原４２３番４４沖縄県那覇市泊３丁目１３番２沖縄県那覇市字安謝安謝原５０番沖縄県那覇市泊１丁目６番６沖縄県那覇市前島２丁目１１番１５沖縄県那覇市安里１丁目４６８番３７外２筆沖縄県那覇市首里大名町２丁目７５番６沖縄県那覇市字国場国場原５０番２沖縄県那覇市天久２丁目１番１
参考：近隣駅の地価相場
美栄橋駅(地価相場 171,000円/㎡)牧志駅(地価相場 155,000円/㎡)おもろまち駅(地価相場 125,000円/㎡)県庁前駅(地価相場 148,000円/㎡)古島駅(地価相場 133,000円/㎡)旭橋駅(地価相場 171,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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