沖縄県那覇市壺屋１丁目１７５番２(牧志駅・美栄橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


123,000円

2016年01月01日に行った沖縄県那覇市壺屋１丁目１７５番２(沖縄県那覇市壺屋１−２５−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を123,000円/㎡としました。

沖縄県那覇市壺屋１丁目１７５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番沖縄県那覇市壺屋１丁目１７５番２
住居表示壺屋１−２５−２４
価格123,000円/㎡
交通施設、距離牧志、380m
地積190㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか共同住宅も見られる既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

武富明夫氏による調査レポート

不動産鑑定士武富明夫
価格122,000円/㎡
個別的要因規模、形状とも標準的であり、個別的要因としての特段の変動は認められない。
地域要因細街路が未整備で、車両の通行にはやや難があるが、生活上の利便性に優れている。特段の変動要因は認められないが、地価は強含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、幹線道路間に挟まれた既存住宅地域で、生活上の利便性は良い。地域要因に格別の変動はないが、少しずつ建て替えが進行している。地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は対象不動産を中心に半径約500m圏内の既成住宅地域である。道路は幅員が狭く、かつ、整然性を欠くが、生活上の利便性は良い。需要者の中心は一般勤労所得者が中心だが、利便性がよいので再開発、リフォーム等を手掛ける不動産業者も含まれる。土地は2，200万円程度、中古戸建は3，000万円程度のが需要の中心と見られる。
一般的要因那覇市は人口世帯数とも増加傾向にある。経済は観光関連産業に牽引されて好調な状況が続いている。地価も上昇基調を維持している。

仲本兼徹氏による調査レポート

不動産鑑定士仲本兼徹
価格123,000円/㎡
個別的要因規模的には、ほぼ標準となっているが、昨今、総額との関連で50坪以下の画地の需要度も高い。
地域要因近隣地域内において、地域要因に変動を及ぼす事業等は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は、国道背後で戸建住宅等が多い既成住宅地域であり、とりたてて、地域にかかる変動要因はない。地価は、中心地に近接して立地することや、昨今の経済情勢等を反映し、上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、地価水準との関連等も含めて、那覇市内における、旧来からの住宅地域一円と考えられる。そして、主な需要者も、地縁性が強い地域ではあるが、県都那覇市という地域性から、県内広域に亘るものと考えられる。また、近隣地域内の宅地供給量は、意外と少ないものの、需要の強さも、あまり見られない。地価については、更地価格で、2000万前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因那覇市の地価は、全体的に上昇幅が拡大しており、人気の高い地区においては堅調に推移していることから、今後の不動産市況に更なる期待が高まる。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 26度2138293
北緯 127度6930835

参考：該当物件周辺マップ

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沖縄県沖縄市字美里下小城原１７０１番３外１筆沖縄県那覇市若狭２丁目３番１２沖縄県那覇市壺屋町２０２番１沖縄県那覇市壺屋町１７番４沖縄県那覇市壺屋２丁目２１０番１４沖縄県那覇市牧志３丁目８１１番２外１筆沖縄県那覇市安里１丁目４６８番３７外２筆沖縄県那覇市牧志１丁目９４５番７沖縄県那覇市字国場国場原５０番２沖縄県那覇市寄宮１丁目２４０番

参考：近隣駅の地価相場

牧志駅(地価相場 155,000円/㎡)美栄橋駅(地価相場 171,000円/㎡)県庁前駅(地価相場 148,000円/㎡)おもろまち駅(地価相場 125,000円/㎡)壺川駅(地価相場 135,000円/㎡)旭橋駅(地価相場 171,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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