沖縄県那覇市若狭３丁目３７番５(美栄橋駅・県庁前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


125,000円

2016年01月01日に行った沖縄県那覇市若狭３丁目３７番５(沖縄県那覇市若狭３−２３−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を125,000円/㎡としました。

沖縄県那覇市若狭３丁目３７番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番沖縄県那覇市若狭３丁目３７番５
住居表示若狭３−２３−５
価格125,000円/㎡
交通施設、距離泊港入口停、250m
地積100㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹内優志氏による調査レポート

不動産鑑定士竹内優志
価格125,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はないが、小規模宅地に対する需要は、総額の面から高まりがみられる。
地域要因交通接近性に優る圏域。住宅地域としての需要は国道58号東側よりやや劣るも、利便性の面から比較的堅調に推移。地価は上昇傾向。
市場の特性同一需給圏は那覇市内に亘る住宅地域。特に若狭、前島西側地区等の比較的区画整然とした住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は圏内中心の一次取得者が主である。利便施設へのアクセスは比較的良好で、かつ、画地規模よる総額感から、需要は底堅い。一方、空地が少ない熟成したエリアであり供給は低位で推移している。土地のみ100㎡程度で1，300万円前後、中古建物込みで3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因県内景況は拡大基調が継続。利便性の高い地域を中心に住宅地需要は近年高い水準を維持している。人口は増加傾向。

伴清敬氏による調査レポート

不動産鑑定士伴清敬
価格125,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因都心等への利便性が比較的良い地域としては地価水準が低い感があり、需要が高まっている。
市場の特性同一需給圏は概ね那覇市都心部に近接する住宅地域と判定する。需要者の中心は同市居住者のほか隣接市町村からの転入者も見られる。那覇市及び隣接市町村では区画整理事業等により宅地の新規供給が続いているが、那覇市は持家比率が相当に低く潜在的な宅地需要は堅調。景気の拡大傾向もあって住宅地需要は高まってきている。土地は150㎡前後で2100万円程度、新築戸建物件の取引は少ないがおよそ3800万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因県内経済は拡大傾向が続いている。観光関連が好調に推移し、個人消費や建設関連も比較的堅調、雇用情勢も改善傾向。当市の人口は微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 26度2245666
北緯 127度6796447

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

美栄橋駅(地価相場 171,000円/㎡)県庁前駅(地価相場 148,000円/㎡)旭橋駅(地価相場 171,000円/㎡)牧志駅(地価相場 155,000円/㎡)おもろまち駅(地価相場 125,000円/㎡)壺川駅(地価相場 135,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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