沖縄県那覇市古波蔵３丁目３９１番３(奥武山公園駅・壺川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


119,000円

2016年01月01日に行った沖縄県那覇市古波蔵３丁目３９１番３(沖縄県那覇市古波蔵３−１５−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を119,000円/㎡としました。

沖縄県那覇市古波蔵３丁目３９１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番沖縄県那覇市古波蔵３丁目３９１番３
住居表示古波蔵３−１５−３
価格119,000円/㎡
交通施設、距離古波蔵停、180m
地積140㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート等が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山内博人氏による調査レポート

不動産鑑定士山内博人
価格119,000円/㎡
個別的要因接面方位（北西）0％
地域要因地域要因に格別の変動はない
地域要因の将来予測当該地域は、漫湖公園北東側に位置する低層住宅地地域として熟成しており、地域要因に格別の変動はないため、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は熟成度進展から上方調整過程にある。
市場の特性同一需給圏は市立古蔵中学校を起点に半径約2㎞一円の既成住宅地域。需要者の中心は自己の居住用不動産市場に参入する地域事情に精通する個人需要者及び地元不動産業者等が想定される。近年、那覇市中心部に延びるバイパス整備事業等の進捗に伴い表通り沿いに大型店舗の出店、マンション建設等が見られ、背後地域の宅地開発が局地的・限定的に見受けられる。土地は140㎡前後で1，700万円程度、新規戸建3，500万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因人口約32万人、本県の政治・経済・文化の中心で地方圏における景気情勢を反映し物件の選別化傾向の強まりなど需要は多極化傾向にある。

喜久里操氏による調査レポート

不動産鑑定士喜久里操
価格119,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域及び周辺地域において、地域要因に変動を及ぼす事業等はなく、特に大きな変化は見られない。
地域要因の将来予測近隣地域は熟成した区画整然とした住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持していくものと予測される。昨今の経済情勢、地域性を反映し、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、那覇市内の住宅地域と判断した。需要者は、市内の居住者が中心であるが、他の市町村からの転入者も見られる。景気は回復基調にあり、市内の住宅地域において、新都心地区や真嘉比地区等の区画整然とした住宅地域を中心として宅地需要は高まっている。土地は総額1500万∼2500万円程度、新築戸建住宅は総額3000万から4000万円程度の取引が中心である。
一般的要因観光関連、建設関連、個人消費等が堅調に推移し始め、景気回復の兆しも見られ、市内の不動産市況にも期待が高まる。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 26度1988419
北緯 127度6856659

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

奥武山公園駅(地価相場 140,000円/㎡)壺川駅(地価相場 135,000円/㎡)旭橋駅(地価相場 171,000円/㎡)県庁前駅(地価相場 148,000円/㎡)小禄駅(地価相場 124,000円/㎡)牧志駅(地価相場 155,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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