沖縄県那覇市鏡原町１５番７(奥武山公園駅・壺川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


135,000円

2017年01月01日に行った沖縄県那覇市鏡原町１５番７(沖縄県那覇市鏡原町１５−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を135,000円/㎡としました。

沖縄県那覇市鏡原町１５番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番沖縄県那覇市鏡原町１５番７
住居表示鏡原町１５−１５
価格135,000円/㎡
交通施設、距離奥武山公園、250m
地積220㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇久信正氏による調査レポート

不動産鑑定士宇久信正
価格134,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街区整然とした住宅地の取引価格は上昇傾向。地域特性の大きな変化は見られないが、交通接近条件等の良好さから、底堅い動き。
地域要因の将来予測低層の一般住宅を中心に共同住宅等も混在する区画整然とした住宅地域である。奥武山公園駅に近く、相対的に交通接近条件が優るため、地価は緩やかな上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、那覇市南西部の小禄地区をエリアとする区画整然とした住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり、圏外からの転入者も多く見られる。鏡原地区は、当該小禄エリア内でも駅近くに存するため、比較的交通接近条件、居住環境等の良好な住宅地域であり、街路条件等の劣る既成住宅地域との比較においては競争力が優るため需要は安定的である。土地で3，000万円前後、中古建物込みで4，000万円前後が取引の中心となる。
一般的要因市内人口は微増傾向。持家、貸家ともに建築着工件数は微増。外国人を中心とする観光関連の好調が続き、県内経済は底堅い動きとなっている。

上原弘訓氏による調査レポート

不動産鑑定士上原弘訓
価格135,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因モノレール駅に近い利便性の高い住宅地域であるため、土地需要は増大しており、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域で、格別の地域要因の変動はないが、駅に近い良好な立地条件等から土地需要は増大しており、今後も地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は小禄地区の住宅地域を中心とした那覇市内の住宅地域である。需要者は市内居住者が中心であるが、他の市町村からの転入者も一部見られる。駅に近い良好な立地条件等から当地域の土地需要は増大している。土地は総額で3000万円前後の取引が中心で、中古の戸建住宅の取引は4000万円前後が取引の中心である。
一般的要因那覇市内の人口・世帯数は増加傾向にあり、土地需要の増加から地価は全般的に上昇傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 26度1997304
北緯 127度6765858

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

奥武山公園駅(地価相場 140,000円/㎡)壺川駅(地価相場 135,000円/㎡)小禄駅(地価相場 124,000円/㎡)旭橋駅(地価相場 171,000円/㎡)県庁前駅(地価相場 148,000円/㎡)赤嶺駅(地価相場 119,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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