沖縄県那覇市字仲井真上田原２５５番２(県庁前駅・旭橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
102,000円
2017年01月01日に行った沖縄県那覇市字仲井真上田原２５５番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 沖縄県那覇市字仲井真上田原２５５番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 102,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上間停、650m |
| 地積 | 186㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
玉城邦治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 玉城邦治 |
|---|---|
| 価格 | 102,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 那覇市郊外の分譲住宅地域で、モノレール駅から離れており、需要はやや弱含み。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、区画、街路の整然とした住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持していくものと予測される。地価水準は、景気回復による宅地需要の増加の影響により今後もしばらく上昇傾向で推移するものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、那覇市真和志地区を中心に隣接する南風原町も圏域とする。需要者の中心は、同一需給圏内の若年層が中心である。モノレール沿線の他の市内郊外住宅地に比べ需要は弱い。また近接する南風原町津嘉山の区画整理事業の進捗等も相まって当該地域の引き合いはやや弱い。但しマイナス金利政策等により宅地需要は総じて増しており、地価は上昇基調にあるものと思料する。土地は2000万円程度、新築の戸建住宅は3，500万円程度が市場の中心。 |
| 一般的要因 | 順調な国内経済に好調な観光関連を背景とした県内経済の動きに伴い不動産市況は活況を呈しており、住宅地、商業地共に上昇傾向で推移している。 |
喜久里操氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 喜久里操 |
|---|---|
| 価格 | 101,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 当該地域及び周辺地域において、地域要因に変動を及ぼす事業等はなく、特に大きな変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は戸建住宅が多い熟成した分譲住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持していくものと予測される。津嘉山北土地区画整理事業地区の影響等により、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、那覇市内の住宅地域を中心に隣接市町村の住宅地域も含まれるものと判断した。需要者は、市内の居住者が中心であるが、他の市町村からの転入者も見られる。景気は上昇基調にあり、新都心地区や真嘉比地区等の区画整然とした住宅地域を中心に市内の宅地需要は高まっている。土地は総額1500万∼2500万円程度、新築戸建住宅は総額3000万∼4000万円程度の取引が中心である。 |
| 一般的要因 | 観光関連、建設関連、個人消費等が堅調に推移し、県内景況も拡大しており、市内の不動産市況にも期待が高まる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 石灰岩石灰岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 26度2123124 北緯 127度6791568 |
参考：該当物件周辺マップ
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沖縄県那覇市曙１丁目７番２７沖縄県那覇市壺屋１丁目５６番１３沖縄県那覇市久茂地１丁目５番３沖縄県那覇市字田原不知嶺原２４３番５沖縄県那覇市字田原不知嶺原２２５番２０沖縄県那覇市字仲井真仲井間原６０番１沖縄県那覇市字寄宮洗田原１５４番７外沖縄県那覇市字上間矢旗原３３６番１沖縄県那覇市字識名大名原１２５３番４６沖縄県那覇市字大道上大道原３６番の１沖縄県那覇市字安里羽佐間原３７６番
参考：近隣駅の地価相場
県庁前駅(地価相場 148,000円/㎡)旭橋駅(地価相場 171,000円/㎡)壺川駅(地価相場 135,000円/㎡)美栄橋駅(地価相場 171,000円/㎡)奥武山公園駅(地価相場 140,000円/㎡)牧志駅(地価相場 155,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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