沖縄県那覇市鏡原町２７番８(奥武山公園駅・壺川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
145,000円
2016年01月01日に行った沖縄県那覇市鏡原町２７番８(沖縄県那覇市鏡原町２７−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を145,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 沖縄県那覇市鏡原町２７番８ |
| 住居表示 | 鏡原町２７−２９ |
| 価格 | 145,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 奥武山公園、400m |
| 地積 | 224㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 事務所や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西20.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山内博人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山内博人 |
|---|---|
| 価格 | 145,000円/㎡ |
| 個別的要因 | ない |
| 地域要因 | 中古建物の多い地域であるが、小禄地区モノレール沿線等の商況は改善されており周辺部への二次的商業床需要の強まりが認められる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は那覇市南部及び隣接豊見城市内の幹線道路沿い等の商業地域。需要者の中心は自己の業務用不動産市場及び投資用不動産市場に参入する個人事業者、法人等が想定される。画地規模の統一性はなく、小規模・零細な店舗・事務所のほか共同住宅等の混在割合も高い。昨今の景気動向を反映し小禄地区内の駅周辺部や幹線道路沿い等の既存店舗床需要、経営環境等の改善が認められる。土地は200㎡程度で2，900万円程度の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 古型物件等の床需要減退は継続中であるが、核店舗の出店など個別・具体的な地価上昇地区が多く、多極化傾向が鮮明になっている。 |
平良修氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 平良修 |
|---|---|
| 価格 | 145,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 代替・競争関係にある他の不動産と比較した個別的要因の優劣、競争力は同程度で、変動はない。 |
| 地域要因 | 駅に近い幹線道路沿いにあるが、駐車場が設置されていない店舗が多い。空店舗は少なくなりつつある。地価は、回復しており、上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 空店舗もやや見られる既成商業地域であるが、モノレール駅に近いことから、今後、県内景気の拡大に伴い、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は那覇市内の幹線道路沿いの商業地域が中心。需要者は商業用地利用目的の法人が中心で、マンション又は賃貸住宅建設用地を需要する不動産業者も含まれる。圏域内においては、商業用地及びマンション用地等の需要が高まっており、取引価格は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は土地が坪当たり45万円∼55万円程度、取引総額については画地規模や個別的要因の条件により価格帯がまちまちである。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、人口の増加や観光需要を背景に堅調に推移している。個人消費及び観光は好調に推移している。建設関連は底堅く推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 石灰岩石灰岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 26度1976195 北緯 127度6761999 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
奥武山公園駅(地価相場 140,000円/㎡)壺川駅(地価相場 135,000円/㎡)小禄駅(地価相場 124,000円/㎡)旭橋駅(地価相場 171,000円/㎡)赤嶺駅(地価相場 119,000円/㎡)県庁前駅(地価相場 148,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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