沖縄県那覇市久米２丁目２０番５(県庁前駅・旭橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


171,000円

2017年01月01日に行った沖縄県那覇市久米２丁目２０番５(沖縄県那覇市久米２−２０−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を171,000円/㎡としました。

沖縄県那覇市久米２丁目２０番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番沖縄県那覇市久米２丁目２０番５
住居表示久米２−２０−６
価格171,000円/㎡
交通施設、距離県庁前、600m
地積158㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

及川季行氏による調査レポート

不動産鑑定士及川季行
価格170,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存住宅地域で熟成しており大きな変化はない。需要は底堅いと思料するが、供給が少ないことも変動はない。
地域要因の将来予測旧来からの区画整理済の住宅地域であり、今後も当分の間は現状のまま推移するものと予測する。地価は堅調な需要を反映して、やや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏と広域である。需要者は地縁を有する者が中心であるが、他地域からの転入者もみられる。区画整理済地区の人気が高く地価が上昇しているため、値ごろ感のある既存住宅地域にも従来より高額の取引がみられるようになっている。地域の中心価格帯は、土地で2000万円から3000万円程度で、新築建売はほぼみられない。
一般的要因市の人口は微増傾向にあるが、高齢化率は上昇傾向にある。取引価格は上昇傾向にある。

上原弘訓氏による調査レポート

不動産鑑定士上原弘訓
価格171,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした旧来からの住宅地として成熟しているため良好な住環境から土地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測県内でも知名度の高い区画整然とした旧来からの住宅地域である。地域内に特段の変動要因はないが、堅調な県内景気等を背景に土地需要は旺盛であるため地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は那覇市内の住宅地域であり、特に品等が比較的高い住環境の良好な住宅地域との代替競争関係が強い。需要者の中心は、地元居住者及び隣接市の一時取得者層が中心で、県外からの転入者も見られる。当地域は、県都那覇市において、人気の高い住宅地域ということもあり、土地需要は堅調である。取引の中心は土地で総額2700万前後と把握される。
一般的要因那覇市内の人口・世帯数は増加傾向にあり、土地需要の増加から地価は全般的に上昇傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 26度2167952
北緯 127度6755901

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

県庁前駅(地価相場 148,000円/㎡)旭橋駅(地価相場 171,000円/㎡)美栄橋駅(地価相場 171,000円/㎡)壺川駅(地価相場 135,000円/㎡)牧志駅(地価相場 155,000円/㎡)奥武山公園駅(地価相場 140,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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