沖縄県那覇市前島３丁目１番８外(美栄橋駅・県庁前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


279,000円

2016年01月01日に行った沖縄県那覇市前島３丁目１番８外(沖縄県那覇市前島３−１−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を279,000円/㎡としました。

沖縄県那覇市前島３丁目１番８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番沖縄県那覇市前島３丁目１番８外
住居表示前島３−１−１５
価格279,000円/㎡
交通施設、距離美栄橋、400m
地積885㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB1
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層のビルが建ち並ぶ国道沿いの商業地域
前面道路の状況南東36.0m国道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

及川季行氏による調査レポート

不動産鑑定士及川季行
価格276,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因那覇市の中心地の一端に位置するが、利用状況に変化の兆しがみられる。供給が少ないことも変動はない。
地域要因の将来予測中心商業地の一端を担うが、低利用地もみられる。今後も業種・業態に大きな変化はないものの、周辺地価の上昇に応じて、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は那覇市の求心力が及ぶ中南部都市圏である。需要者の中心は県内事業者であり、一定規模が確保できる場合には、県外事業者なども対象となるが、まとまった規模で供給されることは少ない。人口増や観光需要を背景とする消費が堅調であり、これらに係る需要は強いが、供給は少なく、土地の利用方法は純化されていないので、利用目的により需要者の業種や必要とされる画地規模も投資額も異なるため、中心価格帯は明確に存在していない。
一般的要因市内の自社ビル需要は一服した感があるが、ホテル等の大型の需要は残っている。一方、小規模な床需要は伸び悩んでいる。

田村就史氏による調査レポート

不動産鑑定士田村就史
価格281,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因景気回復傾向が続く中、事務所需要回復の動きも見られるが、競合地においては、事務所ビルの供給が増加傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、概ね那覇都心部とその周辺の商業地域。需要者は法人が中心である。県内景気は拡大傾向にあり、企業の設備投資意欲もやや増加してきており、都心部商業地の需要が高まりが、周辺商業地にまで拡大しつつある。同一需給圏内の取引における価格帯もまちまちであるため需要の中心となる価格帯は見出せなかった。
一般的要因 県内経済は、好調な観光関連をはじめ全体的には回復傾向にある。企業の設備投資意欲も高まっている。当市の人口は微増傾向。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 26度221692
北緯 127度6828697

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

美栄橋駅(地価相場 171,000円/㎡)県庁前駅(地価相場 148,000円/㎡)牧志駅(地価相場 155,000円/㎡)旭橋駅(地価相場 171,000円/㎡)おもろまち駅(地価相場 125,000円/㎡)壺川駅(地価相場 135,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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