沖縄県那覇市字田原不知嶺原２４３番５(県庁前駅・旭橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
113,000円
2016年01月01日に行った沖縄県那覇市字田原不知嶺原２４３番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を113,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 沖縄県那覇市字田原不知嶺原２４３番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 113,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小禄、360m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
宇久信正氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宇久信正 |
|---|---|
| 価格 | 113,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街区整然とした住宅地域としての特性、品等は継続している。マンション素地取引の好調さもあり、取引価格は底堅く推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 低層の一般住宅を主とする区画整然とした住宅地域であり、同一需給圏内における交通接近条件、環境条件等の良好さから、地価水準は、周辺類似地域と同様に緩やかな上昇基調にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、那覇市小禄地区をエリアとする区画整然とした住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であり、圏外からの転入者も多く見られる。小禄地区内では比較的交通接近条件、環境条件の良好な住宅地域であり、街路等が狭隘な既成住宅地との比較においては競争力がやや優るため需要は安定的である。土地で1，900万円前後、中古建物込みで2，900万円前後が取引の中心となる。 |
| 一般的要因 | 市内人口は微増傾向。持家、貸家ともに建築着工件数は微減。外国人を中心とする観光関連の好調さから、県内経済は底堅い動きとなっている。 |
竹内優志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹内優志 |
|---|---|
| 価格 | 112,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大型商業施設に程近く利便性が高い圏域。需要は堅調に推移しており、特に駅距離が選好性に大きく影響している。地価は上昇傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 利便施設の出店、建替、用途の変更、敷地集約化等、特段の変動要因は認めらない。区画整然とした住宅地域として成熟しており、地域特性は今後も現況を維持しつつ推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は那覇市内に亘る住宅地域。特に田原、宇栄原、小禄地区等の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は圏内中心の30代の一次取得者が主である。利便性が高く、駅に近いことから需要は底堅い。一方、成熟したエリアであり、圏内に居住する地元民が先祖代々受け継いだ土地が多く、供給は低位である。土地は150㎡程度で2，000万円弱、新築戸建物件はあまり見られないが、新築建物込みでは4，000万円前後が需要の中心。 |
| 一般的要因 | 県内景況は拡大基調が継続。利便性の高い地域を中心に住宅地需要は近年高い水準を維持している。人口は増加傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 石灰岩石灰岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 26度2123124 北緯 127度6791568 |
参考：該当物件周辺マップ
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沖縄県那覇市曙１丁目７番２７沖縄県那覇市字真地御殿後原４３番１沖縄県那覇市壺屋１丁目５６番１３沖縄県那覇市久茂地１丁目５番３沖縄県那覇市字田原不知嶺原２２５番２０沖縄県那覇市字仲井真仲井間原６０番１沖縄県那覇市字寄宮洗田原１５４番７外沖縄県那覇市字上間矢旗原３３６番１沖縄県那覇市字識名大名原１２５３番４６沖縄県那覇市字大道上大道原３６番の１沖縄県那覇市字安里羽佐間原３７６番
参考：近隣駅の地価相場
県庁前駅(地価相場 148,000円/㎡)旭橋駅(地価相場 171,000円/㎡)壺川駅(地価相場 135,000円/㎡)美栄橋駅(地価相場 171,000円/㎡)奥武山公園駅(地価相場 140,000円/㎡)牧志駅(地価相場 155,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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