沖縄県那覇市久茂地３丁目１番１(県庁前駅・旭橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
855,000円
2016年01月01日に行った沖縄県那覇市久茂地３丁目１番１(沖縄県那覇市久茂地３−１−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を855,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 沖縄県那覇市久茂地３丁目１番１ |
| 住居表示 | 久茂地３−１−１ |
| 価格 | 855,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 県庁前、130m |
| 地積 | 584㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB2 |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西29.0m県道 |
| その他の接面道路 | 三方路 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%)★ |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
濱元毅氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 濱元毅 |
|---|---|
| 価格 | 860,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 県庁所在地であり、クルーズ船の寄港回数の増加により観光客も増加する等、繁華性は高まっている。地価も上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は那覇市における繁華性の高い中心商業地域である。主たる需要者は県内外の法人であり、近年は国外の法人等も市場の動向を注視し、参加の度合いを強めている。近隣地域は、土産品店の建ち並ぶ国際通りが、銀行や官公庁地区へと連なるスクランブル交差点付近に位置し、繁華性が高い。個別不動産の状況や市場参加者の属性、取引目的等によって、取引価格が個別に形成される傾向が強く、土地単独で4億円以上での引き合いもある。 |
| 一般的要因 | 県内景気は人口の増加や観光需要を背景に堅調に推移している。那覇市は県の政治や経済の中心地であり、不動産市況は上昇傾向で推移している。 |
宇久信正氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宇久信正 |
|---|---|
| 価格 | 850,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 国際通り沿線にて、外国法人による投資が見られ、観光客も増加傾向である。地域特性の大きな変動は無い。 |
| 地域要因の将来予測 | 県庁、那覇市役所、県庁前駅、国際通り等の商業施設、公共施設、交通施設等に近い県内有数の商業地域であり、中心市街地の高価格帯の商業地域は、希少性・特殊性から引き合いも多く、地価水準は緩やかな上昇傾向。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、市中心市街地の主要な商業地域の内、国際通り、国道58号沿線を中心に、周辺幹線道路沿線の商業地域を含むと判断される。全国的にネームバリューが高いことから、主たる需要者は県内の法人や全国展開を行う投資法人等と判断される。外国人を中心とする観光関連産業が好調であり、ホテル敷地の需要も比較的旺盛である。総額との関連で主たる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 持家、貸家ともに建築着工件数は微減。オフィス賃料は横ばい傾向。観光関連の好調さから、ホテル敷地等は需要増の傾向がある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 26度2139873 北緯 127度6805483 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
県庁前駅(地価相場 148,000円/㎡)旭橋駅(地価相場 171,000円/㎡)美栄橋駅(地価相場 171,000円/㎡)壺川駅(地価相場 135,000円/㎡)牧志駅(地価相場 155,000円/㎡)奥武山公園駅(地価相場 140,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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