地域要因

最寄駅まで徒歩圏内にあことから、住宅需要は堅調である。地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域であり、現状の住環境を維持するものと予測する。最寄駅への接近性や住環境は良好であることから、地価は堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

試算価格に開差が生じたため、両者を再度吟味し、説得力に係る判断を行い調整する。比準価格は、多数の新規取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。一方、収益価格は、建築コストの上昇や元本価値に見合う賃料を収受しえないため低位に求められた。以上より、本件評価においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

城南区の中では交通利便性と教育環境の面で強みがあり、住宅需要は堅調である。

地域要因の将来予測

2020年頃に地下鉄七隈線が博多駅まで延伸する発展要因があり、教育環境が良い点と相まって高額所得者層の住宅需要が強い地域である。このため、当分の間、地価はやや強含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

対象標準地は低層住宅地であるが周辺にはアパート等も見られるため、収益価格も試算した。ただし画地規模の観点から収益性の高い賃貸住宅の想定が困難なため、収益価格は低位に試算された。対象標準地の市場参加者は戸建住宅を目的とする高額所得層であり、収益性は必ずしも重視されない。このため本件では、市場価値を的確に表示した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地の価格にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、交通利便性に優れることから、当地域の地価水準は、強含みで推移している。

地域要因の将来予測

旧来からの戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。当面の間、住環境は現状維持程度で推移していくものと予測される。地価水準については、住宅地に対する需要は堅調であり、強含みで推移すると思料する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅が中心であり、収益性ではなく、居住の快適性等が重視される住宅地域であることから比準価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実の市場動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。したがって、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

城南区北部の既存住宅地域である。地域要因に変動はないが、利便性に優り、需要は高いが供給が少ない状況である。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心にアパート等が混在する既成の住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測される。利便性等に優り不動産需要は強含みであり、地価は上昇傾向で今後も同様に推移するものと予測される。

価格決定の理由

利便性等に優る戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等の収益物件も混在する。同一需給圏内における取引は自己使用目的のものが支配的で、類似地域において、多数の信頼性のある取引事例が収集されている。以上より、当該地域が収益性よりも快適性が重視される住宅地域であることに鑑み、比準価格を重視し、収益価格をやや関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

早良区に近接し、利便性の高い地域のため、土地需要は引き続き高い状況が続いている。したがって、当該地域の地価上昇は、続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、早良区に近接する利便性の高い古くからの住宅地域であり、潜在的な土地需要は高い。周辺地域の動向等により、当該地域の価格水準は、大きく上昇傾向下にあると思料する。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的の取引を中心に投資目的の取引も見られる。まず、比準価格は、市場の取引を反映した価格であり、その規範性は高い。一方、収益価格は、算定の際、想定要素が含まれるため、流動的である。本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、さらに、周辺不動産市場の動向等にも特に留意して、鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とのバランスも得ている。

地域要因

地下鉄駅からはやや遠いものの、市場は安定しており更地、中古戸建については個人世帯等の需要が見込める。地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、今後とも現状維持で推移していくものと予測される。需給バランスの改善・安定局面から、全般的に住宅地地価は上昇傾向で推移しつつある。

価格決定の理由

自己使用、事業目的のものを中心に、城南区友丘地区に係る類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集しえた。一方、対象地は居住の快適性を主な指標とする1低専の戸建住宅地域に存し、賃貸市場がやや未成熟なことから収益還元法の適用は断念した。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業用地への需要は活発化してきており、マンション用地としての需要も期待できる地域で、地価は上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は幹線街路沿いに店舗や店舗付共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後は建物の中高層化が進むものと予測する。需要は堅調で、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

路線商業地域で、需要者は収益性を勘案して購入の意思決定を行うものとみられるが、店舗や事務所の賃料が低位に推移しており、収益価格は低めに試算されたといえる。一方、比準価格は周辺の類似地域の事例を採用して適切に行われており、説得力を有している。よって、現実の市場の実態を反映する比準価格の方を重視するものとして、更には前年価格についての価格形成要因の変動を分析の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地供給が比較的少ない地域で、エンドユーザー需要は堅調。増税を見越した仕込み需要も相俟って、地域の地価水準はやや強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

今後とも用途的には戸建住宅やアパート等の混在地域としての現状を維持して推移するものと予測する。当地域の戸建住宅地需要は堅調な状況が続いており、当面、地価水準は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅やアパートを中心とする低層利用が標準的な住宅地域であるため、投資採算性が貫徹し難いこと、建築費が高位水準で推移していることに起因して、収益価格はやや低く試算された。本件では、現下の地域の市場性を反映して客観性を有する比準価格を標準として、収益価格もやや参酌のうえ、代表標準地との均衡に留意し、同一需給圏内の需給動向、単価と総額との関連等も総合的に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

マンション、店舗等が混在する商業地域である。交通利便性、生活利便性が良好な立地環境にあり、マンションを中心とした需要は安定的である。

地域要因の将来予測

マンション、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。価格形成に影響を与えるような地域変動要因は特に見当たらず、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏の類似地域内に存する路線商業地の取引事例の中から選択して試算したもので、売買市場における市場性を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格ではあるが、土地価格水準に見合った賃料が徴収できず低位に試算された。以上により、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に特段の影響を及ぼす要因はなく、住環境や生活利便性が良好な当地域の地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域で、近隣地域において格別の変動要因はなく当分の間現状維持で推移するものと予測する。地価水準については、駅への接近性も良好で選好性も高くやや強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、主に一般住宅を中心として快適性を重視した既成住宅地域である。比準価格は同一需給圏内において自己利用目的に取引された取引事例を採用しており、比準価格の信頼性は高い。一方、近隣地域においてはアパート等も存するものの、戸建住宅を中心とした賃貸市場が成熟していない地域であることから、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比準価格を中心として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市営地下鉄空港線背後の既存住宅地域。生活利便性に優り、人気が高い地域である。住宅用地としての希少性から、地価の上昇傾向が認められる。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、今後もこのような利用状態が維持されるものと予想される。住宅需要は堅調に推移し、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅のほか、賃貸マンション、アパート等の収益物件も散見されるが、主に居住の快適性・生活利便性を重視する低層住宅地域である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件評価では、現実の市場を反映し、且つ実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

城南区北部の住商混在地域である。商業地としての繁華性に乏しいが、交通利便性等に優れており、共同住宅用地としての需要は底堅い。

地域要因の将来予測

店舗および中高層の共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域で、交通利便性に優れることから、駅近の住宅地としての需要が高く、今後、共同住宅の利用増加が予測される。地価水準は、上昇基調で推移していくと思料する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、商業地の収益性に着目した理論的な価格であるが、賃料、空室率の査定や還元利回り等の想定項目が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

堅調なエンドユーザー需要を背景に分譲・賃貸マンション用地、戸建の建売分譲用地等の需要が競合し、地価水準は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

特段の変動要因はなく、今後とも戸建住宅やマンション等の混在地域として推移するものと予測する。建築費の高騰等の不安定要素はあるが、地域の土地需要は堅調で、当面、地価水準は上昇局面が続くものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は、地域の元本と賃料の相関関係が完全とは言い難く、建築費も高位水準で推移していることからやや低く試算された。なお、当該価格は需要者の価格形成過程を反映するものの、査定上の諸元に想定要素を多く含む点でやや難がある。よって、現下の地域市況を反映し客観的かつ実証的な比準価格を標準に、収益価格をやや参酌し、代表標準地との均衡に留意し、同一需給圏内の需給動向、単価と総額との関連等も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域はマンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、街路条件等が良好なマンション適地に対する土地需要は特に高いと推察される。

地域要因の将来予測

当該地域は熟成した市街地に位置するマンション等が建ち並ぶ住宅地域で、優良なマンション素地について、需要が旺盛な状況が続いていることもあり、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格については、同一需給圏内に存する比較的大規模な取引事例や近隣地域に近接する住宅地の取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めたものである。一方、分譲マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行う分譲マンション業者等で、開発法による価格は需要者の視点を具現化した価格といえる。以上から、比準価格と開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、変動要因は特にないが、空閑地の減少に伴い需要は堅調で、地価は上昇傾向を示している。

地域要因の将来予測

戸建住宅中心の既成の住宅地域であり、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

自用の戸建住宅が多い地域であり、収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度で、自用目的での取引が中心である。よって、比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、周辺地域との価格バランス等、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

マンション用地取得の動きが、中心部とその周辺部で二極化の傾向が見られ、周辺部である当該地域の地価は横ばいにとどまる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最有効使用の観点から開発法を適用した。地下鉄駅から若干距離があるため、マンション分譲の販売状況は、中心部に比しやや劣後しているが、用地取得の動きは先行性が見受けられ、それが開発法による価格よりも比準価格が上回った結果となったと判定した。但し、両試算価格は、概ね均衡した値が得られたことから、開発法による価格に比準価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。