福岡県福岡市城南区神松寺１丁目１６４３番４１(金山駅・七隈駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
93,600円
2017年01月01日に行った福岡県福岡市城南区神松寺１丁目１６４３番４１(福岡県福岡市城南区神松寺１−１０−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を93,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市城南区神松寺１丁目１６４３番４１ |
| 住居表示 | 神松寺１−１０−８ |
| 価格 | 93,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 七隈、1,500m |
| 地積 | 187㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
岩崎圭亮氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岩崎圭亮 |
|---|---|
| 価格 | 93,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅までやや距離があるものの、住宅需要は底堅く、地価は上昇基調で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅の建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。都心への接近性や良好な住環境を背景として、地価は堅調に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 対象不動産に係る同一需給圏は、城南区中央部を中心として、城南区内に形成された住宅地域である。需要者は、主に都心への勤労世帯が中心である。最寄駅への接近性は劣るものの、比較的良好な住環境を背景として、一定の不動産需要が認められる。市場の中心価格帯は、土地で1，500∼2，000万円、新築の戸建で3，000∼3，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景況感の改善や人口増加等により、不動産取引も堅調に推移しており、不動産取引価格は、上昇傾向にある。 |
井手江美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 井手江美 |
|---|---|
| 価格 | 93,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 取引事例は、比較的多いものの、その取引価格にはバラつきが見られる。総合的に、土地需要は若干高くなっており、地価上昇が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は熟成度の高い戸建住宅地域であり、土地需要は、概ね前年同程度となっている。当該地域においては、地域要因に大きな変動は見られず、現状維持で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、城南区内で交通接近性・居住環境等が類似する住宅地域内と判断した。需要者は、福岡市中心部へ通勤する30代∼40代のサラリーマン等が中心である。当該地域及び周辺の土地需要については、前年より比較的好調であり、地価は若干上昇傾向が見られる。なお、取引価格帯（総額）は、土地価格2千万円前後、新築の戸建てで4千万円前後となっている。 |
| 一般的要因 | 城南区の人口は増加傾向にある。住宅地域の土地取引件数は、やや落ち着きが見られるが、その取引価格は全体的に上昇傾向が続く。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度5554804 北緯 130度374624 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
金山駅(地価相場 118,000円/㎡)七隈駅(地価相場 108,000円/㎡)茶山駅(地価相場 150,000円/㎡)福大前駅(地価相場 94,100円/㎡)別府駅(地価相場 261,500円/㎡)六本松駅(地価相場 231,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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