地域要因

大規模店舗への顧客の流出により需要はやや弱く、地価はやや下落している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

貸店舗等の収益物件は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であるので、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古い住宅団地で高齢化が進み売り圧力が強い。住宅地の市場選好性は周辺ミニ開発に流れ需要は弱く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

郊外の住宅団地で比較的良好な居住環境を形成している戸建住宅地域である。市街地中心部からやや距離を有するが、用途的に安定した地域であり、今後とも現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等の収益物件が介在するものの、賃貸市場が形成されていない住宅団地内の戸建住宅地域である。自用目的の取引が支配的な地域であるため、取引価格の水準を指標に価格が決定される地域である。したがって、貸家需要が想定できないので収益価格は試算せず、比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県下有数の幹線道路沿いにあるが、大型店との競合もあり、商業地域としての相対的地位は低下。

地域要因の将来予測

比較的交通量の多い商業地域であるが、商業地取得需要の停滞もあり、当面の間、地価低迷で推移する可能性が高い。

価格決定の理由

近隣地域内では自用物件が中心であり、自己使用を前提に取引されることが主である。賃貸市場は未成熟で、事業採算に着目した賃料水準が形成されていない。このため、収益価格はやや低位に試算された。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は既存の住宅地域のため、顕著な変動要因はなく、需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

当該地域は、熟成した既成住宅地域として、土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移するものと予測する。周辺の新興住宅地に需要が集中しているため競争力はやや弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

小規模住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、取引としては、自用目的での取引が主体である。近隣地域周辺にはアパート等の収益物件も混在するが、標準地の規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

開発時期の古い大規模住宅団地であり、利便性の良好な新興住宅団地に比べて選好性が低く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

大規模住宅団地として熟成度が高く、今後も土地利用に大きな変化は見込まれない。周辺に立地する新興住宅団地への選好性が高い反面、古い住宅団地は市場競争力が弱く地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅用に開発された郊外の大規模住宅団地である。公法上の規制を鑑み経済合理的な賃貸住宅の経営が難しいと判断し、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大半であり、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されることが一般的であるので、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

閑静な住宅団地であり、比較的安定した需給動向にある。

地域要因の将来予測

閑静な住宅地域として熟成していくものと予測する。地価は安定的に推移していく可能性が高い。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅用に開発された住宅団地内にある画地であり、経済合理的な賃貸事業が成り立つ地域には存しない。自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていない。このため、収益価格の試算は行わなかった。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺では農地が残るが、宅地への転換等の大きな動きはない。

地域要因の将来予測

農地が残っているが、大きな変動要因は認められず、当面の間、現状維持でいくものと予測する。

価格決定の理由

アパートなどの収益物件も見られるが、標準地程度の画地規模において共同住宅を想定することは非現実的である。このため、収益価格の試算は見送った。よって、本件では規範性の認められる取引事例により求め、市場性を反映した試算価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として大きなまとまりを持つ地域ではなく、周辺部も含め整然性を欠くが、近鉄駅に近いところから、需要は堅調とみられる。

地域要因の将来予測

近鉄名古屋線駅に近い既存の住宅地である。周辺部も含め、やや整然性を欠く。近隣地域は熟成しているが、周辺部で既存の古家や未利用地の小規模開発がなされており、今後も続くと予測する。

価格決定の理由

駅に近いものの近隣周辺にアパート等の収益物件は見られず、共同住宅を想定するのは現実性を欠くため、収益価格は試算しなかった。同一需給圏においては自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価は微下降で推移しており沿道商業地域の背後地拡大は見込めない事から、周辺住宅地の地価動向に準じた動向になると予測される。

地域要因の将来予測

流通業務の準工利用の各種用途が混在しており、霞ヶ浦沿岸周辺の背景から中規模土地の現状利用にて推移するものと予測される。地価は弱含み傾向にある。

価格決定の理由

流通業務的土地利用が認められるものの流通業務店舗としての収益性に着目した価格形成が認められず、土地所有形態は自社自用が主体である。比準価格は、関連する市、町内商業地域の取引事例から試算し求めた実証性・信頼性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

郊外の既成住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。周辺地域では宅地供給も多く、当該地域の需要は弱く地価は下落している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外の既成住宅地域で、アパート等の賃貸住宅も見られず、貸家需要が想定できないため、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似する桑名市南部の住宅地域内の事例を採用し求められ、得られた価格は市場の特性を反映した信頼性の高い価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域内においては、顕著な変動要因はないが、周辺住宅地の需要は弱く、工業地需要も影響され、地価の下落傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は大中規模の工場等が見られる既成工業地域であり、今後ともほぼ安定基調で推移すると予測する。地価水準は土地取得意欲までは回復に及ばずやや下落基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該桑名市の工業地の事例収集に限界があり、同一需給圏を広げ四日市市の工業地の取引事例も採用した。類似性でやや欠けるものもあるが、地域の実情を反映して地域格差修正等を行っていると判断される。一方、中規模工業地であり、自己所有土地に係るものであり、賃貸市場の形成をみるに至っていないため収益価格は試算しない。従って、自用目的の取引が中心のため比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本地域は住宅地としてほぼ成熟しているが、新興住宅地との比較において選好性に劣り、地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

JR線背後に形成された住宅地域として利用は安定的で大幅な変動要因も見当たらないため当面は現状用途での地域推移が予測される。

価格決定の理由

本近隣地域はJR線背後に形成された戸建住宅中心の住宅地域で、標準地に収益物件を想定することは周辺状況から非合理的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的であり求めた比準価格の規範性は高いため、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ本地域は生活環境に優れた高台の比較的新しい住宅地域であり、地価も底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当地域は高台の戸建主体の住宅地域として利用は安定的で、今後も現状用途での地域推移が予測される。

価格決定の理由

本近隣地域は自用の戸建住宅が主体の高台に形成された住宅地域であり、標準地に収益物件を想定することは地域性や経済面から非合理的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的である。よって現実の取引事例から求め説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層住宅が建ち並び良好な居住環境を形成し、やや高台にあることから人口流入が続いており需要は堅調な状態が続いている。

地域要因の将来予測

閑静な戸建住宅地域として安定した利用状況にあり、現状を維持するものと予測する。需要が安定しており地価は若干の上昇傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

やや高台の戸建住宅を中心とする閑静な住宅地域であり画地規模が小さく共同住宅を想定することができないため収益価格の試算は行わない。快適性を重視した住宅地域であり自己使用目的が取引の中心で、取引価格の水準を指標に価格が形成されることが一般的と認められるので、本件では比準価格を重視して代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

臨海工業地域は津波要因もあり拡大動向には無く、工場進出は高速道路建設が進む内陸部が中心になっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

個別流通利用の自己使用目的の取引が中心であり、賃貸市場が形成されず賃料水準の把握が困難であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、同種別の取引事例の比較検討を行い市場の特性を反映した実証性ある価格となっている。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

鉄道駅に近接する路線商業地域で、大きな変動要因は認められず、商業地としての需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

「山手通り」沿いの路線商業地域で周辺幹線道路と比べ交通量に劣り、鉄道駅への接近性は優れるものの商業地域としての当該地域への需要は弱く当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は貸店舗等の収益物件も見られるが、自用の店舗が中心であり、貸店舗経営を前提とする土地取引は少ない。土地価格を反映した賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。比準価格は四日市市内の類似地域の事例を多数採用し信頼性は高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

経済持ち直しと言われるものの中小規模の企業への一般的な浸透は聞かれない。古い工業地域でもあり、近隣、周辺での地域要因の変化は見られない。

地域要因の将来予測

大規模工場の周辺に中小の工場が集積する地域で、駐車場等も多い。生産と物流の拠点に近い工業地域としてなお熟成が進むと予測する。ただ県域全般に工場用地の需要は弱く、地価はわずかに下落基調である。

価格決定の理由

同一需給圏において賃貸による工場経営は一般に行われていない。このため工場等の賃貸事例の収集は困難で、賃料水準の把握ができないため、収益還元法は非適用とした。自用目的前提の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域は臨海型工業地域で、顕著な変動要因はなく、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、四日市港の臨海型大規模工業地域で、土地利用は安定しており、当面は現状のまま推移すると予測する。不動産需要の回復に伴い地価の下落幅は徐々に縮小傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

大規模工場、倉庫等の建ち並ぶ臨海工業地域で、自用目的での取引が主である。一方、標準地は大規模な工場地で倉庫・工場等の賃貸市場の形成が困難であるため、収益価格は試算しない。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因についての大きな変動はない。熟成が進む住宅団地で、需要はやや弱く、地価の下落傾向は続いている。

地域要因の将来予測

熟成の進む住宅団地で、特段の発展的要因も見られないため、現状のまま推移するものと予想される。中心市街地に近い新興住宅地への人気の方が高く、需要は弱含みで、地価は緩やかに下落が続くものと予測される。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域の住宅団地で、共同住宅を想定することが現実的でないため収益価格は試算しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であることから、市場参加者は意思決定に際して居住環境の快適性・利便性等に関心が高く、これを実証的に示している比準価格を重視し、また信頼性の高い取引事例を採用し得たため、鑑定評価にあたっては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。