三重県四日市市蒔田２丁目４５１番６(川越富洲原駅・富田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


54,400円

2016年01月01日に行った三重県四日市市蒔田２丁目４５１番６(三重県四日市市蒔田２−４−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,400円/㎡としました。

三重県四日市市蒔田２丁目４５１番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市蒔田２丁目４５１番６
住居表示蒔田２−４−１７
価格54,400円/㎡
交通施設、距離川越富洲原、800m
地積203㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅の多い既成住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

船橋俊一氏による調査レポート

不動産鑑定士船橋俊一
価格54,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価が微下降で推移している四日市中心部周辺の住宅地域で、下降率は0％に近づいている。
地域要因の将来予測駅の西方に広がる農地も残るなかに、古くからの既成細分住宅地が連続性もなく配置された地域で、発展性が乏しい事から弱含みの地域特性にある。
市場の特性同一需給圏は、四日市市及び近隣市町の住宅地域の存する圏域。需要者は、同一需給圏内在住の個人が中心である。当該地域周辺は商業施設、駅への利便が比較的魅力である既成住宅地であり、ある程度の需要は見込まれるが限定的である。土地は200㎡程度で1，070万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因四日市市の人口は約31万人で過去1年間で約−0．2％とほぼ横ばい。大きな宅地供給要因の企業の旧社宅は造成中か分譲が完了に近い状況にある。

三輪時弘氏による調査レポート

不動産鑑定士三輪時弘
価格54,400円/㎡
個別的要因方位の優位性が認められるが、市場競争力を高めるまでには至らず、個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域は既存の住宅地域のため、顕著な変動要因はなく、需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移。
地域要因の将来予測当該地域は、熟成した既成住宅地域として、土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移するものと予測する。地価はやや下落傾向にあるが、下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は四日市市を中心とした圏域。需要者の中心は四日市市居住者の世帯分離のほかに隣接する川越町からの転入もある。既成住宅地域で熟成していることから土地取引はあまり見られないが、近鉄川越富洲原駅や大型商業施設に比較的近く利便性を有していることから、徐々に需要は回復に向かうものと判断される。市場の中心価格帯は、標準的な土地で1，100万円程度、新築の戸建物件で2，000万円台である。
一般的要因四日市市の人口は横ばい、世帯数は微増。景気は緩やかに持ち直し。住宅着工数は前年比で減少。全般的に住宅地の地価の下落は横ばいで推移。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0161617
北緯 136度6531396

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

三重県三重郡川越町大字豊田字天神３６０番２三重県三重郡川越町大字豊田字南台１５５番２三重県三重郡朝日町大字柿字山田２１１０番三重県三重郡朝日町大字柿字梅ケ丘３１８３番三重県三重郡朝日町大字柿字梅ケ丘３１８３番三重県三重郡朝日町大字埋繩字北谷７２７番３８三重県三重郡朝日町大字柿字己ウシ起２１９番３外三重県四日市市富田１丁目１５９番三重県四日市市北町２２６４番三重県四日市市大字茂福字丸の内１６４番５三重県四日市市尾平町字上名岩名３３３０番１９三重県四日市市下さざらい町７７６番３三重県四日市市天カ須賀新町１番２７三重県四日市市山之一色町字中ノ坊６６６番外三重県四日市市黄金町３５番三重県四日市市三栄町５９番三重県四日市市河原田町字里岸３５９番２三重県四日市市大字茂福字坪之内６番１三重県四日市市川北２丁目１６７番三重県四日市市桜台２丁目５番７６５三重県四日市市八田２丁目１２４４番三重県四日市市西日野町字東浦１９２番１三重県四日市市海山道町３丁目５７番三重県四日市市富田一色町９２２番三重県三重郡川越町大字豊田字天神３５４番２外三重県三重郡川越町大字亀尾新田字波仁割７８番３

参考：近隣駅の地価相場

川越富洲原駅(地価相場 52,400円/㎡)富田駅(地価相場 71,700円/㎡)近鉄富田駅(地価相場 62,200円/㎡)大矢知駅(地価相場 49,400円/㎡)朝日駅(地価相場 47,700円/㎡)富田浜駅(地価相場 55,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード