三重県四日市市山分町字山分２２５番１９(大矢知駅・平津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


45,700円

2016年01月01日に行った三重県四日市市山分町字山分２２５番１９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,700円/㎡としました。

三重県四日市市山分町字山分２２５番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市山分町字山分２２５番１９
住居表示 
価格45,700円/㎡
交通施設、距離大矢知、550m
地積165㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ川沿いの住宅地域
前面道路の状況北東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡原康志氏による調査レポート

不動産鑑定士岡原康志
価格45,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因著しい地域要因の変動は認められず住宅地域としてほぼ成熟しているが、市街地から離れた立地にあり地価はやや弱含みの状態にある。
地域要因の将来予測三岐鉄道三岐線沿線にある戸建住宅を主体とする地域として利用は安定的で、今後も現状用途のまま地域推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は四日市市内及び周辺市町の一部を含む一般住宅地域の存する圏域で、市場参加者は同一需給圏内の在住者が中心である。四日市市北部の市街地寄りなどでは小規模住宅地開発が継続して行われており、市街地からやや離れた場所に立地する標準地周辺の住宅地に対する需要はやや弱含みの推移となっている。需要の中心となる価格帯は土地は165㎡程度で総額800万円前後、新築戸建は2，000万円∼2，500万円程度となっている。
一般的要因当市の人口は概ね横這いの推移。県下最大の人口数で、利便性の良い一部住宅地では堅調な需要も見られるが、反面で二極化の傾向も認められる。

三輪時弘氏による調査レポート

不動産鑑定士三輪時弘
価格45,600円/㎡
個別的要因方位の優位性が認められるが、市場競争力を高めるまでには至らず、個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域は熟成した住宅地域のため、顕著な変動要因はなく、需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移。
地域要因の将来予測当該地域は、熟成した既成住宅地域として、土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移するものと予測する。地価はやや下落傾向にあるものの、下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は四日市市を中心とした圏域。需要者の中心は四日市市居住者の世帯分離のほかに他市町からの転入によるものもある。住宅地域としてほぼ熟成しているため目立った需給動向は見られず、三岐鉄道駅に近く比較的利便性を有しているものの、市街地からはやや離れた郊外に位置するため需要はやや弱い。市場の中心価格帯は標準的な土地で700万円∼800万円程度、新築の戸建物件で2，000万円台である。
一般的要因四日市市の人口は横ばい、世帯数は微増。景気は緩やかに持ち直し。住宅着工数は前年比で減少。全般的に住宅地の地価の下落は横ばいで推移。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0257109
北緯 136度6293958

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大矢知駅(地価相場 49,400円/㎡)平津駅(地価相場 43,050円/㎡)暁学園前駅(地価相場 41,300円/㎡)朝日駅(地価相場 47,700円/㎡)近鉄富田駅(地価相場 62,200円/㎡)富田駅(地価相場 71,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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