地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく従来同様の住宅地域として推移していくものと思われる。現状需給関係はやや緩んでおり、地価は横ばい若しくはやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

工業地域として熟成しているが、周辺には工場跡地に大規模店舗、共同住宅も見られ、今後は混在地域への移行も予測され、地価は安定的と予測される。

価格決定の理由

当該地域においては収益性に見合った価格形成はされておらず、収益不動産の市場は未成熟である。この為、収益還元法は適用しなかった。したがって、本件においては、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格と規準価格の均衡を計り、臨海部の工場地或いは物流用地の市場動向、単価と総額の均衡も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した工業地域で地域要因に特段変動要因は認められないが、地価はほぼ横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、今後も現在の環境を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい若しくは若干の下落傾向と予測される。

価格決定の理由

国道23号の南側に位置する工業地域で、貸工場・貸倉庫の収益物件も考えられる地域であるが、取引は自用目的が中心である。比準価格は港区内の類似性のある工業地の取引事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方収益価格は、土地の価格に見合った賃料形成がされておらず低く試算された。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を重視し、収益価格を参考に、また代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で、地域要因に特段変動は認められないが、低地の住宅地域であり、地価は若干下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持していくものと予測される。地価水準は若干の下落傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

稲永駅北東方に位置する小規模一般住宅が建ち並ぶ地域であり、収益物件のあまり見られない地域である。また、取引は自用目的が中心である。比準価格は類似性のある港区の住宅地事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。収益価格は対象標準地に収益物件を想定することが画地条件（地積等）から非現実的であり求めることが出来なかった。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

地域要因に格段の変化はなく安定的である。

地域要因の将来予測

近隣地域は工業地として熟成しており、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺の小規模工場地域としての特性が類似する取引事例を収集し比準することに努めた結果、地域の需給動向を反映した実証的な比準価格が得られたものと確信する。一方、貸倉庫等の収益物件も存しているが、不動産の収益性によって価格が形成されるまでには賃貸市場が熟成していないため、収益価格は低位に求められた。よって、鑑定評価額の決定に際しては比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案した。

地域要因

庄内川に近く、浸水リスクが懸念される地域である。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏外に位置した熟成途中の住宅地であり、今後とも徐々にではあるが熟成度を増していくものと予測する。地価水準は、需要の低迷が続いており、今後とも下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、取引事例比較法は周辺類似地域等を中心に信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、画地の形状及び画地規模による制約等より、有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、地域要因に特段変動要因は認められないが、低地の住宅地域であり、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を主体にアパート等も見られる熟成した住宅地域で今後の現状を維持して行くものと予測される。地価水は交通利便性も比較的良好であることから横ばい傾向と予測される。

価格決定の理由

地下鉄築地口駅徒歩圏内の住宅地域であり、画地規模の大きな土地には収益物件も見られるが、取引は自用目的が中心である。比準価格は類似性のある築地口駅周辺の事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象標準地に収益物件を想定することが画地条件（地積等）から非現実的であり、求めることが出来なかった。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、また代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

庄内川流域に近接しているため、浸水リスクの影響を受けやすい地域に属する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、取引事例比較法は周辺類似地域等を中心に信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、標準地は画地の形状及び画地規模による制約等より、有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

熟成つつあるが、地域要因に大きな変化は特に見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、周辺類似地域等を中心とする信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、標準地は駅からの距離及び標準地の画地条件による制約等より有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認めららない。

地域要因の将来予測

運河沿いの工場地域であり、さらに鉄道及び国道の輸送手段も利用可能であるため、工業用地としての相対的優位性を保持している。しかし実需が顕在化せず、地価は横ばいないしやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の工場需要は自用目的を中心とし、賃貸工場や倉庫はあまりみられない。規範性のある賃貸事例の収集も困難であり、また大規模な工場や倉庫の賃貸を想定することも現実性を欠く。一方、取引そのものは低調であるものの近隣地域及び同一需給圏内の類似地域から適切な事例の収集及び選択を行い試算した比準価格は実証的であり精度は高い。よって比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段変動は認められないが、低地の住宅地域であり、地価は若干下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は既成の一般住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持していくものと予測される。地価水準は、若干の下落傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

名古屋競馬場前駅南西方に位置する一般住宅が建ち並ぶ地域であり、収益物件の見られない地域である。また、取引は自用目的が中心である。比準価格は港区の類似性のある住宅地事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象標準地に収益物件を想定することが非現実的であり求めることが出来なかった。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、また前年公示価格等からの検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中川運河東側で大型再開発が進行中であるが、当該地域に現段階で特段変動は認められない。地価は若干下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持していくものと予測されるが、中川運河東側にて大型再開発が進行中である。地価水準は、若干の下落傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、収益物件の見られない地域である。また、取引は自用目的が中心である。比準価格は港区の類似性のある住宅地事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象標準地に収益物件を想定することが画地条件（地積等）から非現実的であり、求めることが出来なかった。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえて上記と決定した。

地域要因

地域要因に格段の変化はなく安定的である。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく現状にて推移するものと判断されるが、大規模店舗に顧客が誘引され、商況は年々衰退傾向にある。

価格決定の理由

標準地上に3階建店舗併用住宅ビルを想定し、収益価格を求めたが、地域での賃貸市場の熟成度は低く、自己利用目的の店舗兼居宅中心の用途が主体であること及び収益還元法の算定過程では想定要素を多く含むことから収益価格の信頼度は相対的に劣る。従って、本評価では港区内の近隣商業地域の不動産の需給動向を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との比較検討、単価と総額等を勘案し鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に比較的近い幹線道路沿いの商業地域で、当面は現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、築地口駅及び港区役所駅周辺の商業地の事例を採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。商業地において収益価格は、本来考慮すべきであるが、当地域においては、店舗、事務所等の自用の利用を前提とした取引が中心で、投資目的の取引は限定的であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。従って、収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は、特に見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

従来からの幹線街路沿い商業地域で、比準価格は周辺類似地域等より信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、収益性が重視される地域ではあるが、自用の店舗事務所等が多く、適切な賃貸事例は少ない。従って、自用目的での取引価格等により価格水準が形成されることが多いことより、市場動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく従来同様の住宅地域として推移していくものと思われる。現状需給関係はやや緩んでいるものの、一方で底打ち感もあり地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

徐々にではあるが、住宅地への用途変換が散見される。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小工場を中心に、一般住宅等も混在する工業地域であり、今後は工業地から住宅地へと徐々に用途転換が進むものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、貸倉庫、貸工場等の賃貸物件も散見されるが、中小規模の工場等の自用の利用を前提とした取引が中心で、投資目的の取引は限定的であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。従って、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は特に見られない。

地域要因の将来予測

臨海型の大規模工場地であり、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。景気の回復はあるものの、工場用地の需要は総じて低迷しており、地価は横ばい又はやや弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

大規模工場に係わる賃貸事例は、ほとんど見られない。よって収益価格の算定には賃料水準の把握が困難であり、収益還元法は適用しなかった。同一需給圏から収集した大規模画地の事例による比準価格は、市場の実態を反映した実証性のある価格として説得力を有する。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

戸建住宅主体の住宅地域として熟成していくものと予測する。利便性に劣る立地から需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

住宅地にあっては、市場参加者は利便性、快適性に着目して不動産を選択する。近隣地域は、通勤等の利便性に劣ることを主たる要因として、同一需給圏において相対的に選好性の低い地域であるが、比準価格は、近隣地域内の不動産と需要が競合する類似の立地条件下にある不動産の実際の取引価格を価格判定の根拠とし、市場参加者の価値判断に立脚し説得力を有するので、当該比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模工場跡地には、マンション・低層店舗が出店され、工場用途以外の土地利用も進みつつある。

地域要因の将来予測

中規模な工場を中心とする地域であるが、地理的位置により今後は店舗等も混在するものと予測される。地価水準については、工場としての需要不足はあるが、横ばい傾向が今後とも続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺類似地域等より信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、空工場等も多く工場・倉庫等の賃貸需要は総じて弱く、適切な賃貸事例は少ない。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が期待できず、結果的に価格は低位に求められた。従って、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅を中心に工場等も見られる地域で、地域要因に特段変動は認められないが、低地の住宅地域であり、地価は若干下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を中心に共同住宅、工場等が混在する住宅地域で、工場等の住宅地化が進むものと予測される。地価水準は若干の下落傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

港区北部の住宅地域で、画地規模の大きな土地には地主等の資産活用による収益物件も見られる地域であるが取引の中心は自用目的である。比準価格は類似性のある港区の住宅地の事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。収益価格は対象標準地に収益物件を想定することが画地条件（地積等）から非現実的であり求めることが出来なかった。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。