愛知県名古屋市港区小賀須３丁目６２７番(荒子川公園駅・名古屋競馬場前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


92,000円

2017年01月01日に行った愛知県名古屋市港区小賀須３丁目６２７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市港区小賀須３丁目６２７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市港区小賀須３丁目６２７番
住居表示 
価格92,000円/㎡
交通施設、距離名古屋競馬場前、3,100m
地積130㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅主体に、共同住宅等も見られる住宅地域
前面道路の状況北6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅見勝氏による調査レポート

不動産鑑定士浅見勝
価格92,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近接する区画整理の保留地処分が、開始された。
地域要因の将来予測交通利便性は劣るものの、街区の整った住宅地である。一方、新川に近接した住宅地でもあり浸水リスク及び保留地処分の影響があり、地価は今後とも下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主として庄内川以西南陽地区の住宅地域が圏域である。需要者の中心は、同一需給圏に居住する勤労者層が大半であり、圏外からの転入者は少ない。不動産の需給動向は、イオンモール名古屋茶屋の開店はあるものの、区画整理の保留地処分も始まり、弱含み傾向で推移している。市場での需要の中心価格帯としては、150㎡の土地で 1500万円程度、新築の戸建物件は2500万円∼3500万円前後が需要の中心である。
一般的要因港区の人口は震災リスク等に伴う需要減により年々減少傾向にある。一部地下鉄駅徒歩圏の地価については、強含み傾向で推移している。

松原一隆氏による調査レポート

不動産鑑定士松原一隆
価格92,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺地域では区画整理事業が進捗しており保留地分譲も開始された。
地域要因の将来予測交通利便性の劣る住宅地であるが当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は浸水リスクへの懸念等もあり、今後も横ばい又は弱含みの傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は、主として庄内川以西南陽地区の住宅地域一円である。個人の一次取得者が需要の中心で、地縁的選好性が強く港区及び隣接区の居住者が大半を占めると思われるが、周辺市町からの転入者も見られる。イオンモール名古屋茶屋の稼働や区画整理事業の進捗も見られるものの、自然災害への懸念から住宅地では引き合いが弱く、地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は1500万円前後、新築戸建物件では3000万円前後である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあるが、原油安や米国の政権交代等による先行きの不透明感は増している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度111387
北緯 136度8306509

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

荒子川公園駅(地価相場 103,000円/㎡)名古屋競馬場前駅(地価相場 104,500円/㎡)中島駅(地価相場 129,000円/㎡)戸田駅(地価相場 90,500円/㎡)伏屋駅(地価相場 114,000円/㎡)南荒子駅(地価相場 127,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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