愛知県名古屋市中川区吉津１丁目１５１０番(中島駅・南荒子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
103,000円
2016年01月01日に行った愛知県名古屋市中川区吉津１丁目１５１０番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を103,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛知県名古屋市中川区吉津１丁目１５１０番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 103,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 岩塚、3,200m |
| 地積 | 186㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に作業所等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
水谷明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 水谷明 |
|---|---|
| 価格 | 101,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特記すべき個別的要因の変動は所在しない。 |
| 地域要因 | 工業的要因が強い区画整理地で、比較的長期に渡って安定していたが、最近、建売分譲が介在。将来的には、その関連取引が主流化する可能性有り。 |
| 地域要因の将来予測 | 南西方約1．6Km春田駅（発車頻度は日中で2本／時、名古屋駅迄の所要時間は10分）、南東方約1．8Km伏屋駅（同3∼4本／時、同12分）を有効に利用できれば、地域発展の可能性はあるが、当分は現状維持。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧富田地区。地縁関係者が需要者の中心であったが、現在では、需要者が多様化している。しかし、圏外の需要者の大半は、建売分譲住宅地を購入。彼らの購入指標は、価格でなく、毎月のローン返済可能額で、「見えざる神の手」は、現在の建売分譲地市場では機能していない。海抜0メートル地帯にもかかわらず、当該学区の人口が年間−0．7％であるが、世帯数は1．3％増加。建売分譲住宅は地積約130㎡で総額24百万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 貨幣的インフレからコストプッシュインフレ生じるも所得階層の二極化等により過剰流動性が住宅需要に直結しない為（名目）価格への影響やや弱い。 |
成田晃浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 成田晃浩 |
|---|---|
| 価格 | 104,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 空地が多く残る住宅地域であるが、鉄道駅から遠いため開発の速度は遅く、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 住居系と事業系の利用が混在しており、将来的にも両用途が併存し、特に大きな変化はないものと予測される。地価水準は安定しており、概ね横這い傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、近鉄名古屋線、JR関西本線等の沿線で、中川区を始め隣接する中村区、海部郡大治町等と代替関係が認められる。需要者の中心は、中川区の地縁者を主体としており、周辺市区町村内からの転入者もある。市場の需給動向は、街区の均整のとれた街並みで、居住環境は良いが、河川に囲まれているため需要はあまり強くない。市場の中心価格帯は、新築戸建住宅は2，500万円∼3，000万円、土地は1，600万円∼2，200万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気が緩やかな回復基調にあり、雇用・所得環境の改善が続くなかで、中川区の宅地需要は底堅く、不動産市場は安定的に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度1259325 北緯 136度8516642 |
参考：該当物件周辺マップ
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愛知県名古屋市中川区尾頭橋通３丁目７番３ほか１筆の一部愛知県名古屋市中川区八熊通２丁目８番２愛知県名古屋市中川区広川町２丁目１番５１ほか３筆愛知県名古屋市中川区五女子町４丁目４７番愛知県名古屋市中川区長良町３丁目１３番２愛知県名古屋市中川区富田町大字万場北畑西６４５番２愛知県名古屋市中川区荒子１丁目７９番１愛知県名古屋市中川区中島新町３丁目１５１７番愛知県名古屋市中川区中花町１３４番愛知県名古屋市中川区中島新町３丁目２７０４番１外愛知県名古屋市中川区草平町１丁目１２番２外愛知県名古屋市港区小賀須２丁目１５０３番愛知県名古屋市港区小碓１丁目２７７番
参考：近隣駅の地価相場
中島駅(地価相場 129,000円/㎡)南荒子駅(地価相場 127,500円/㎡)高畑駅(地価相場 143,500円/㎡)名古屋競馬場前駅(地価相場 104,500円/㎡)荒子駅(地価相場 142,500円/㎡)荒子川公園駅(地価相場 103,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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