愛知県名古屋市港区明正２丁目２９８番(名古屋競馬場前駅・中島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


100,000円

2017年01月01日に行った愛知県名古屋市港区明正２丁目２９８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を100,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市港区明正２丁目２９８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市港区明正２丁目２９８番
住居表示 
価格100,000円/㎡
交通施設、距離名古屋競馬場前、2,300m
地積184㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大羽正芳氏による調査レポート

不動産鑑定士大羽正芳
価格100,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。需要は停滞気味であり、地価は横這い乃至弱含みである。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等を中心とした住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は名古屋市中川区南部および港区西部の住宅地域である。需要者の中心は名古屋市南部・西部および近郊市町の居住者で、一次取得者が多い。当該地域は、庄内川の右岸に近く鉄道駅の徒歩圏外に位置する住宅地域である。住宅建築や新規開発の動きは活発ではなく、需要は弱含みである。市場の中心価格帯は土地のみの場合は1500万円前後、新築戸建住宅で2500∼3000万円前後である。
一般的要因景気回復の兆しはあるが、活発な需要は都心部、優良住宅地に限らている。その他の地域は横這い或いはやや下落傾向である。

笠野寿治氏による調査レポート

不動産鑑定士笠野寿治
価格100,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因ほぼ熟成した住宅地域であり特段の変動要因はない。交通利便性において不利な立地にあり、地価は弱含みで推移するものと予測する。
地域要因の将来予測戸建住宅主体のほぼ熟成した住宅地域で、特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。交通利便性に劣る立地から市場競争力において劣位にあり、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は庄内川以東の港区内の住宅地域である。需要者は域内に居住する30台から40台の勤労者層が中心で、圏外からの転入者は少ない。地下鉄名港線各駅を最寄駅とする利便性が高い地域の需要は底堅いが、それでも地価は安定するまでには至っておらず、沿岸部に位置する当区はもとより市内でも敬遠されがちであり、総じて地価は依然下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で1，500万円前後、新築戸建住宅で2，500万円前後である。
一般的要因人口は減少傾向、高齢化も漸進的に進行している。工場跡地で分譲が行われているがその価格も低廉であるなど沿岸部にある当区の需要は総じて弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度116181
北緯 136度8397384

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

名古屋競馬場前駅(地価相場 104,500円/㎡)中島駅(地価相場 129,000円/㎡)荒子川公園駅(地価相場 103,000円/㎡)南荒子駅(地価相場 127,500円/㎡)高畑駅(地価相場 143,500円/㎡)伏屋駅(地価相場 114,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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