地域要因

土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益性を重視する需要者は多いものの、当地区は銀座や有楽町地区へのアクセスが良好であり収益の安定性を望む投資家に選好される可能性がある。住宅地としてのステイタス的要素はそれほど認められない地域であるが、近時は東京オリンピックの招致などにより臨海部の不動産が人気化しており、収益性のみに着目した市場とは一線を画す傾向も認められる。以上より、代表標準地との均衡に留意のうえ開発法をやや重視した調整を行い鑑定評価額を決定した。

地域要因

対象地域に影響を与える開発計画は見られない。地価は上昇傾向にあるが、夏以降はやや膠着状態となった。分譲の画地規模は小さくなる傾向にある。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られず、概ね現況のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は都心に近く利便性の高い戸建住宅を主体とする住宅地域にあり、土地の取引については自己使用目的の戸建住宅地の取引が中心である。戸建住宅地の価格形成においては、主に市場性が反映されるものであるが、投資採算性を反映した収益価格も充分に考慮されるべきものである。従って、規範性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

豊洲エリアのブランド力の向上により、共同住宅地域としての熟成が進んでいる地域であり、引続き地価は根強い上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

やや古いマンションが多い地域であり、将来的な建替えは見込まれるが、利用状況に変化はないものと予測される。マンション敷地に対する需要は堅調であり、地価は引続き上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

江東区を代表する湾岸の分譲マンションエリア。取引事例比較法では、各事例から得られた価格のばらつきが大きいため、比準価格の説得力は劣るものと判断した。開発法では、湾岸部における大手デベロッパーによる分譲事例を用い、市場参加者からの聴取等を参考に費用や利回り等を査定しているため、開発法による価格の信頼性は相対的に高いものと判断した。以上より、開発法による価格を重視して比準価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

臨海部幹線道路沿いに倉庫、高層マンション等が混在する地域。事業系用途の撤退によって高度利用が進展しマンション需要により地価は堅調に推移。

地域要因の将来予測

臨海部海岸通り沿いに倉庫、事業所、高層マンション等が混在する地域であるが事業系用途の撤退によって高度利用が進むものと思われる。地価はマンション需要を背景に比較的堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

臨海部の海岸通り沿いに高層のマンション、事務所など画地規模の大きい利用が多くみられる商業地域である。周辺には倉庫など工業系用途も残るものの駅に近い利便性やマンション開発などから底堅い需要が認められる。商業用不動産については収益性を重視して価格決定される傾向から、比準価格、収益価格を等しく尊重し、両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

建築費高騰の影響は継続しつつも、纏まった規模のマンション素地については、開発業者の用地取得意欲も依然旺盛で、好立地物件は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと思料される。

価格決定の理由

標準地は共同住宅地域に存するため、主にデベロッパーの投資採算性を重視して取引が行われる傾向にある。取引事例比較法は、規範性の高い事例を中心に比準価格が求められた。開発法は、試算過程における各項目を現実的かつ妥当な範囲で査定できた。需要者の取得価格検討プロセスに則った当価格は説得力を有する。したがって開発法による価格を重視し、比準価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅やアパート、中小工場等が混在する地域で、規模によるが、戸建住宅の手頃感から、地価は緩やかに上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした街並みに戸建住宅及び小規模の事業所等が混在する住宅地域であるが、今後は徐々に事業所等から住宅へと移行していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は実際の市場で取引された事例から試算されたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸収入から得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格である。当地域は小規模の戸建住宅やアパートの混在した地域である。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

共同住宅を中心に中高層化が進展。品川駅まで歩く人も多く、住宅需要は堅調。品川駅との最短ルートにある京急線踏切の解消構想が報道されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一商店街の取引こそ把握できなかったが、区内の類似する近隣商業地域の取引の採用により実証的に標準地規模の価格が把握できた。一方で収益価格は、収益用不動産の増加に伴い地価への影響力が強まっているが、標準地が収益性に優れた建物の建設にはやや小さいことから低めに試算された。本件では、標準地規模では自用の取引も多いことを踏まえて比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近年、高層マンションが増加し、品川駅周辺の再開発や駅の整備等による需要の拡大を反映して、地価は底堅い。

地域要因の将来予測

高層共同住宅等を中心とする地域で有り、規模の纏まった画地は同種の建物への建て替えが進行してゆくと予測される。

価格決定の理由

事業用収益マンション等が多い地域で、事業収支に着目した取引も多い地域である。本件では、比準価格は中規模物件の事例を採用して求めた価格で有るが、適切な事例がやや少なく信頼性がやや劣ると思料され、収益価格は適切に想定され現状における需要に即応した価格と判断される。よって、収益性に着目した収益価格を重視、市場取引に基づく比準価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

区内では環境的に中庸な熟成した住宅地域で、利便性も高く、マンション等の立地にも適した地域で価格も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅、事業所、作業所等が混在する地域であるが、都心部へのアクセス良好で、住宅地としての熟成が進む地域であると判断した。

価格決定の理由

近隣地域の需要者は自用目的が中心であり、取引市場の動向が重視される傾向が強い地域であるが、基準容積率及び規模的にマンション、アパート等の収益物件としての利用も考えられる。したがって、比準価格を中心としつつ、収益価格も比較考量して、区内の平均的な住宅地としての総額的妥当性、及び代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を以上の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。隣接の月島1丁目西仲通り市街地再開発事業が進んでいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 需要者の中心は、主として地縁的選好性を有する個人や個人事業主等である。これらの需要者は、低層階を店舗とし上層階を居宅、共同住宅とした利用が一般的であり、収益性及び生活利便性、快適性等を比較考量して取引を行う。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格のそれぞれを尊重し関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

湾岸エリアのマンション市場は、都心へのアクセスにも優れているが、販売動向はやや低調に転じつつあり、地価の上昇も鈍化傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

マンション用地の需給関係は、販売状況や地域ごとの希少性の程度などの影響を受けやすく、比準価格はこの様な市況を反映した価格である。一方、マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行う分譲・賃貸マンション業者等が中心であり、収益価格は採算性に着目し、収益性を反映した価格である。本件においては、比準価格及び投資採算性を反映した収益価格を関連づけ、不動産の需給動向、市場動向等も考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

湾岸エリアに存する住宅地域であり、当該地域の需要は底堅く、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層階では店舗・事務所も見られる住宅地域であるが、商業性は低いため、今後はより住宅地域としての熟成度が増していくことが予測される。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者は、戸建住宅又は自宅兼共同住宅としての利用目的の個人、あるいは投資用共同住宅又は店舗・事務所兼共同住宅としての利用目的の個人投資家が中心である。当該需要者は、主として代替・競争関係にある不動産の取引価格及び収益価格に着目して取引意思を決定する。したがって、市場参加者の行動原理をよく反映した比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められないが、マンションを中心に住宅需要が旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

マンションが多く、事業所等も混在するが、周辺地域の開発の影響により、徐々にマンション地として熟成するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する近隣地域は、中高層マンション等が建ち並ぶ混在住宅地域である。当該地域内には規模の纏まった画地が多く、分譲マンション用地としてデベロッパーによる潜在的な需要が認められる。そこで本件では、最有効使用に関する市場分析を踏まえた開発想定に基づく、事業採算性を反映した開発法による価格を採用し、比準価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域では目立った変化はないが、2km圏内にある品川駅及びその周辺の開発が動き出しており、将来の利便性向上への期待が醸成されつつある。

地域要因の将来予測

拠点性の高まる品川駅とのアクセスに優れることから利便性の向上が望めるものの、旧来からの小住宅密集地で大きな開発用地の供給が殆どないことに加え、再開発等の計画もないことから現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は南品川及び北品川地内の小規模住宅が密集する地域の取引から求めており、中心的な需要者が重視する利便性、都心への接近性、予算等の取引動機を反映した実証的な価格となった。一方で、良好な都心への接近性を背景にアパート等の需要が高く、収益用不動産への投資が地価形成に強い影響を与えているため、収益価格も重要である。以上により、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

27年3月に首都高中央環状品川線が開通し、八潮地区と東名・中央道等が高速道路で結ばれた。羽田アクセス線構想あり。八潮4丁目に五輪競技場。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は港区及び大田区の臨海工業地の取引から実証されたが、過去の品川区内の流通業務地の取引水準とも整合性を得ている。大規模な物流倉庫を想定して求めた収益価格は、高まる賃貸需要を背景にファンドや不動産会社等が旺盛な投資を行っている状況の下で、その事業性の検証を行うと共に、地価に対する影響力は大きい。ここでは、タイトな需給と標準地の稀少性を斟酌して比準価格をやや重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

対象地域に影響を与える開発計画は見られない。周辺では業務系の用途から共同住宅へと建て替えられる傾向は依然として続いている。

地域要因の将来予測

店舗、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、直近では特に地域要因に影響を与える開発計画等は見られないが、住居系用途への移行は続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は都心に近く利便性の高い混在住宅地域にあり、投資需要だけでなく自己使用の事業用地としての取引も期待できる地域に存在する。収益価格は投資採算性を反映しているため重視されるべきであるが、実際に市場で取引された事例に基づく比準価格のほうが実証的であると考えられる。従って、規範性の高い取引事例より試算された比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

緩やかに店舗が減少し、共同住宅が増加している以外は、特段の変動要因はない。店舗の代替用途である住宅の需要が地価に対する影響を強めている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、要因格差の小さい近隣商業地域の取引を採用した結果、規範性に富む価格が実証された。一方で収益価格は、標準地に想定した最有効使用の賃貸用建物が基準容積率を十分に消化できないことなどから、低位に試算された。本件では、地縁者や地元企業による自己使用目的の取引が多く、必ずしも容積率を活用した収益性のみで取引されない現状を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、オフィス市況は依然として堅調で、整備中の環状2号線に近接していることもあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

環状2号線が整備中で、築地市場の移転が予定されているが、それまでは概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。Aクラスビルを中心とするオフィス市況は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者は、事業法人、投資法人、不動産業者が中心であり、当該需要者は主に投資物件としての利用を目的とする取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目する。投資物件としての取引事例も多く採用していることから、比準価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

湾岸地域のマンション販売市場は落ち着きつつあるものの依然として堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

都心への利便性が高く、職住接近が選好される社会情勢を背景に今後とも高層マンションを主体とする地域へと純化していくものと予測する。分譲マンション販売価格の上昇の影響から地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

湾岸の住居系地域にあり、中心需要者はマンションデベロッパー等である。比準価格は適切に補修正を行い求められ精度は高い。開発法による価格は周辺地域のマンション販売動向等を適切に反映しているが、供給動向等を勘案すると流動的側面が強い。従って、比準価格を重視し、開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、分譲マンション適地であることから収益還元法による試算は行わなかった。

地域要因

オリンピック開催決定後、過熱感を増していた湾岸エリアの住宅需要は落ち着きを見せている。

地域要因の将来予測

近時、過熱感を増していた湾岸エリアの住宅市場は、近時、落ち着きをみせているが、都心への接近性に優れ安定した住宅需要が見込まれることから当面は地価の上昇傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は、戸建密集エリアに存し、取引規模も高額にはならないため、自用目的での個人が需要者の中心となる。かかる需要者は市場性・代替性を重視し意思決定を行うことから比準価格の説得力は高い。各手法の適用において採用した資料の規範性は同等であり、各試算価格の相対的信頼性は同程度であるが、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格による検証を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。