東京都中央区築地５丁目２番１１外(築地市場駅・築地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
1,850,000円
2017年01月01日に行った東京都中央区築地５丁目２番１１外(東京都中央区築地５−３−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,850,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都中央区築地５丁目２番１１外 |
| 住居表示 | 築地５−３−３ |
| 価格 | 1,850,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 築地市場、230m |
| 地積 | 2,543㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)14FB2 |
| 利用現況 | 店舗、事務所兼駐車場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東33.0m都道 |
| その他の接面道路 | 南西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
彦坂正博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 彦坂正博 |
|---|---|
| 価格 | 1,850,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動は見られないが、オフィス市況は依然として堅調で、整備中の環状2号線に近接していることもあり、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 環状2号線が整備中で、築地市場の移転が予定されているが、それまでは概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。Aクラスビルを中心とするオフィス市況は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、築地地区を中心とした昭和通り東側背後の比較的広幅員の道路沿いに存する商業地域と把握する。主な需要者は、事業法人、投資法人、不動産業者が中心になるものと想定されるが、都心へのアクセスが良好な立地条件から、マンションやホテルのデベロッパーも需要者になり得ると思料される。堅調なオフィス市況を背景に地価は上昇傾向にある。取引総額としては数億円程度の取引が多いが、規模の大きなものは数十億円規模の取引も見られる。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調が続いており、低金利を背景にREIT等の物件取得意欲も依然として強く、都心の地価は全体的に上昇傾向にある。 |
森田元氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森田元 |
|---|---|
| 価格 | 1,840,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 格別の増減価要因は認められない。 |
| 地域要因 | 賃料調整の進捗に伴い、空室率上昇にも歯止めがかかり、今後の築地市場跡地再開発の期待性と稀少性も反映し、地価は依然上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当分の間用途的には現状維持であるが、築地市場移転計画が迫ってきており、今後の跡地再開発計画は未定であるものの期待感は高い。また、アベノミクス効果等と相俟って地価は今後とも上昇傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は昭和通り以東で新大橋通り等の幹線通り沿い事務所地域と判断する。需要者は大手不動産会社等のほかファンドが中心で、地区計画を活用したマンション化も資金回収方法・有効活用の方法として考えられるが、オフィス需要が優る地域である。築地市場移転予定が定かではないが、移転計画の進捗と跡地再開発の期待に伴い、高度オフィス地域として熟成するものと思料する。中心となる価格帯は数十億円から数百億円程度で規模・形状等で様々である。 |
| 一般的要因 | アベノミクス政策、日銀金融政策、インバウンド景気等にやや陰りが見られ、地価・家賃等の不動産市場にも昨年比で減速の兆しが見られつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6634595 北緯 139度7661814 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
築地市場駅(地価相場 2,400,000円/㎡)築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)勝どき駅(地価相場 1,200,000円/㎡)新橋駅(地価相場 5,360,000円/㎡)月島駅(地価相場 1,460,000円/㎡)有楽町駅(地価相場 12,200,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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