東京都品川区八潮２丁目７番(大井競馬場前駅・品川シーサイド駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


328,000円

2016年01月01日に行った東京都品川区八潮２丁目７番(東京都品川区八潮２−７−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を328,000円/㎡としました。

東京都品川区八潮２丁目７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都品川区八潮２丁目７番
住居表示八潮２−７−８
価格328,000円/㎡
交通施設、距離大井競馬場前、1,800m
地積51,048㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模倉庫、港湾施設等が建ち並ぶ流通業務地域
前面道路の状況南西50.0m都道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

仲丸智行氏による調査レポート

不動産鑑定士仲丸智行
価格328,000円/㎡
個別的要因大消費地に近く、効率的な大型物流施設の建設用地が限られている中で、5万㎡超の標準地には稀少性が生じており、市場での競争力が高まっている。
地域要因27年3月に首都高中央環状品川線が開通し、八潮地区と東名・中央道等が高速道路で結ばれた。羽田アクセス線構想あり。八潮4丁目に五輪競技場。
市場の特性同一需給圏は物流及び港湾施設を主体とする東京湾岸の工業地域一円。需要者は海運、陸運、倉庫業等の実需に加え、開発や投資を行う不動産会社や投資ファンドが中心。東京圏の大型物流施設は大量供給が続くが、旺盛な需要が吸収し、空室率は低水準を維持。今後5年間でも八潮地区及び隣接区で300∼650億円程度の開発計画が目白押し。区部臨海工業地の取引は㎡単価で10万円台∼50万円超と様々であるが、標準地は30万円台前半∼半ばと把握される。
一般的要因東京港の貨物取扱量は27年上半期に減少。首都圏の大型物流施設の大量供給が続くが、需要も旺盛で、空室率は低水準。物流リートの組成が相次ぐ。

渡邊豊氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邊豊
価格328,000円/㎡
個別的要因立地条件、規模等の観点から対象標準地は稀少性があり、競争力は高い。
地域要因消費地への接近性に加え、陸海空の輸送手段とのアクセスが容易であることから、流通業務地域としての価値は高い。
市場の特性同一需給圏の範囲を、大規模物流施設やコンテナヤードが主体の東京湾臨海部一帯の流通業務地域と判定した。需要者としては、旧来からの運送会社・倉庫会社のほか、近年では不動産会社や投資ファンド等の参入が目立っている。所謂eコマースが全盛の折、物流施設及び物流用地に対する需要は旺盛で、売買・賃貸とも市場は堅調に推移している。土地の中心価格帯は所在、画地条件、街路条件等により異なるが、㎡当たり30万円台前半と把握される。
一般的要因不動産投資を取り巻く環境は良好であり、立地条件等の良い流通業務地の価格は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5982701
北緯 139度7645565

参考：該当物件周辺マップ

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東京都品川区八潮２丁目７番東京都品川区西大井６丁目５６７８番東京都品川区東品川４丁目１３番東京都大田区下丸子２丁目３０４番

参考：近隣駅の地価相場

大井競馬場前駅(地価相場 538,000円/㎡)品川シーサイド駅(地価相場 538,000円/㎡)流通センター駅(地価相場 416,500円/㎡)鮫洲駅(地価相場 579,000円/㎡)立会川駅(地価相場 579,000円/㎡)青物横丁駅(地価相場 624,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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