東京都江東区辰巳１丁目１番１３(辰巳駅・東雲駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
399,000円
2017年01月01日に行った東京都江東区辰巳１丁目１番１３(東京都江東区辰巳１−４−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を399,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都江東区辰巳１丁目１番１３ |
| 住居表示 | 辰巳１−４−８ |
| 価格 | 399,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 辰巳、750m |
| 地積 | 1,618㎡ |
| 形状 | (2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層共同住宅の中に倉庫等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北15.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
片山克己氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 片山克己 |
|---|---|
| 価格 | 401,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域における標準的な画地である。特筆すべき要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 建築費高騰の影響は継続しつつも、纏まった規模のマンション素地については、開発業者の用地取得意欲も依然旺盛で、好立地物件は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は江東区内一帯の大規模マンションが開発可能な地域、特に再開発が進む東京湾岸部の住商工混在地域である。需要者はマンションデベロッパー、不動産業者等。旧来は事業所・工場・物流業等を主とする地域であったが、周辺地域において工場等跡地からマンションへの建替えが増え、近隣の豊洲・東雲地区と同様に住宅需要が拡大してきたエリアである。豊洲・東雲地区に比較すると需要は若干劣るものの、市況を反映し現在はやや強含みの状態にある。 |
| 一般的要因 | 海外経済の不安定さにより景気上昇に弱さも見られるが、低金利政策等を背景に、地価については一部の地域・用途を除き緩やかな上昇基調にある。 |
五十嵐恵美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 五十嵐恵美 |
|---|---|
| 価格 | 396,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 都心3区のマンション価格上昇から、都心への利便性、値頃感のある江東区のマンション需要が増加している。 |
| 地域要因の将来予測 | マンションが建ち並ぶ地域である。今後も事業用地のマンションへの建替えが進むものと思料する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、江東区内の最寄駅から徒歩圏に位置する住宅地域が中心。対象標準地規模での需要者の中心は、中堅又は大手デベロッパーである。土地取得意欲は旺盛で供給量が少ないため、高値で取引されることもある。都心3区のマンション用地の上昇により、江東区内の土地需要は高まっているが、建築費の高騰とマンション供給量の増加による影響が懸念される。土地価格は、概ね40万円／㎡前後と把握される。 |
| 一般的要因 | 新築分譲マンション、戸建住宅建築着工件数増加により、人口は増加し、需給も安定し、価格も上昇傾向。不安材料もあるが景気は回復基調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6523023 北緯 139度8079523 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
辰巳駅(地価相場 600,000円/㎡)東雲駅(地価相場 865,000円/㎡)豊洲駅(地価相場 1,002,500円/㎡)潮見駅(地価相場 477,500円/㎡)新豊洲駅(地価相場 1,140,000円/㎡)新木場駅(地価相場 385,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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