東京都中央区勝どき３丁目４１９番１(勝どき駅・築地市場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,200,000円

2017年01月01日に行った東京都中央区勝どき３丁目４１９番１(東京都中央区勝どき３−４−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,200,000円/㎡としました。

東京都中央区勝どき３丁目４１９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都中央区勝どき３丁目４１９番１
住居表示勝どき３−４−１８
価格1,200,000円/㎡
交通施設、距離勝どき、200m
地積799㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10FB1
利用現況共同住宅兼店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層マンション、事業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西11.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)★
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松岡貴史氏による調査レポート

不動産鑑定士松岡貴史
価格1,190,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は認められない。
地域要因土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。
市場の特性①同一需給圏の範囲：勝どき駅周辺を中心とする共同住宅、事業所等が建ち並ぶ地域。②需要者の属性：マンション開発業者、地場中堅企業等が需要の中心と想定される。③近年における市場の需給動向：マンション用地不足と湾岸部マンションの人気上昇に伴い、土地の取引価格水準は上昇している。④市場での中心となる価格帯：規模や近隣の状況によるものの800千円／㎡∼1，500千円／㎡を中心とする。
一般的要因金融緩和等の諸施策により景気は回復基調にある。都心部における不動産市況には頭打ち感は認められるものの依然として需要は底堅い。

佐藤雅之氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤雅之
価格1,210,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心アクセスに優れるため、高層のマンション開発が進んでいるが、選別が厳しくなっている。
市場の特性 同一需給圏は、中央区の南東部に位置する月島地区（佃・月島・勝どき・晴海）及び隅田川対岸のマンションの多い住宅地域一円と判断した。需要者の中心は、マンション開発業者等である。月島地区では、今後更に大型マンション開発が予定されており、定住人口の増加が予想される。近時、マンション価格の高騰により、エンドユーザーの選別は厳しくなってきている。土地取引価格帯は、規模等にもよるが数億円から数十億円と中心価格帯が見い出し難い。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続くが、海外経済の弱さ、新興国や資源国等の景気下振れリスク、英国のEU離脱等の不確実性要素がある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6590157
北緯 139度775281

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

勝どき駅(地価相場 1,200,000円/㎡)築地市場駅(地価相場 2,400,000円/㎡)月島駅(地価相場 1,460,000円/㎡)築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)竹芝駅(地価相場 1,195,000円/㎡)浜松町駅(地価相場 1,300,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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