東京都江東区豊洲４丁目３番１１(豊洲駅・新豊洲駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


600,000円

2017年01月01日に行った東京都江東区豊洲４丁目３番１１(東京都江東区豊洲４−１１−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を600,000円/㎡としました。

東京都江東区豊洲４丁目３番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都江東区豊洲４丁目３番１１
住居表示豊洲４−１１−３０
価格600,000円/㎡
交通施設、距離豊洲、550m
地積1,826㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7FB1
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層マンションの中に事業所等も見られる地域
前面道路の状況北東10.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

米山王伯氏による調査レポート

不動産鑑定士米山王伯
価格600,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因豊洲エリアのブランド力の向上により、共同住宅地域としての熟成が進んでいる地域であり、引続き地価は根強い上昇傾向にある。
地域要因の将来予測やや古いマンションが多い地域であり、将来的な建替えは見込まれるが、利用状況に変化はないものと予測される。マンション敷地に対する需要は堅調であり、地価は引続き上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、区内の豊洲、東雲、潮見、辰巳等の他、中央区の月島、勝どき等の湾岸部の住宅地域。典型的な需要者としては、分譲マンション開発目的のデベロッパーが想定される。近年、タワー型マンション等の大規模開発が進められている圏域であり、東京五輪開催の話題も相俟ってブランド性や注目度が向上しており、需要は引き続き非常に旺盛である。需要の中心となる価格帯は規模、立地等により幅広く、数億円∼百億円規模と把握される。
一般的要因米国の大統領交代による経済効果は不透明であるが、2020年の東京オリンピックへの期待感等を背景に、景気は概ね回復基調にある。

小林尚子氏による調査レポート

不動産鑑定士小林尚子
価格600,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心との接近性等の利点を有することから、マンション用地としての需要は堅調であり、地価は引き続き上昇傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域の環境条件等に格別の変動要因はないことから、当分の間現状を維持するものと予測する。経済状況の改善、堅調なマンション需要を背景に、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、江東区内では豊洲、東雲等及びその周辺地域の湾岸部のマンションが建ち並ぶ地域である。需要者の中心は中堅・大手分譲マンション業者等である。エンドユーザーは都心に勤務する給与所得者層が中心となる。交通アクセスが良く、居住環境の良好な豊洲エリアにあり、マンション用地需要は引き続き旺盛である。マンション用地は需要が競合しておは、画地条件により取引価格帯は幅広く、市場の中心価格を見出すことは困難である。
一般的要因景気回復傾向の継続、低金利、住宅ローン減税等により、収益用不動産及び住宅用不動産の需要は堅調であり、引き続き地価は上昇基調にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6533222
北緯 139度8004984

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都江東区古石場２丁目２３番５東京都江東区枝川２丁目６番３東京都江東区枝川２丁目６番３東京都江東区南砂４丁目２４９番３東京都江東区富岡１丁目３１番４７東京都江東区塩浜１丁目５番１東京都江東区白河４丁目２番５東京都江東区辰巳１丁目１番９東京都江東区豊洲４丁目１番１２東京都江東区北砂４丁目１２３４番５東京都江東区三好２丁目１４番７東京都江東区南砂２丁目１５番１５東京都江東区富岡一丁目１２番３８東京都江東区東雲一丁目１１番２５東京都江東区南砂二丁目４３番２８東京都江東区辰巳１丁目１番１３東京都江東区東雲二丁目１２番３５東京都中央区明石町４３１番１１東京都中央区月島２丁目２００６番５東京都中央区晴海三丁目３番６東京都中央区銀座二丁目２０３番１７東京都中央区築地七丁目３番１４東京都中央区月島４丁目２１０３番東京都中央区勝どき５丁目８０１番東京都中央区佃２丁目２１５番１東京都中央区日本橋中州１０番２

参考：近隣駅の地価相場

豊洲駅(地価相場 1,002,500円/㎡)新豊洲駅(地価相場 1,140,000円/㎡)市場前駅(地価相場 865,000円/㎡)辰巳駅(地価相場 600,000円/㎡)越中島駅(地価相場 865,000円/㎡)東雲駅(地価相場 865,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード