東京都中央区佃３丁目５番１外(月島駅・越中島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


1,840,000円

2017年01月01日に行った東京都中央区佃３丁目５番１外(東京都中央区佃３−３−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,840,000円/㎡としました。

東京都中央区佃３丁目５番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都中央区佃３丁目５番１外
住居表示佃３−３−９
価格1,840,000円/㎡
交通施設、距離月島、140m
地積717㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)12F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層マンションが建ち並ぶ利便性の良い住宅地域
前面道路の状況北西36.3m都道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)★
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙井猛史氏による調査レポート

不動産鑑定士髙井猛史
価格1,820,000円/㎡
個別的要因個別的要因による格別な変動要因はない。
地域要因湾岸地域のマンション販売市場は落ち着きつつあるものの依然として堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測都心への利便性が高く、職住接近が選好される社会情勢を背景に今後とも高層マンションを主体とする地域へと純化していくものと予測する。分譲マンション販売価格の上昇の影響から地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、佃・月島・勝どき・晴海等の湾岸部を中心とした高層共同住宅地域である。当該地域は、都心各所へのアクセスに優れ利便性が高いこと等から湾岸エリアの共同住宅地として選好性も高く、地価も上昇傾向で推移している。土地の需要者層は、マンションデベロッパーや大手不動産業者等が中心となっている。市場の中心価格帯は、概して10億円程度の取引が多い。
一般的要因国内外の経済状況等から先行きに不透明感も認められるものの、良好な資金調達環境の影響等から都心部の地価は上昇傾向にある。

後藤計氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤計
価格1,860,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因オリンピックに向けた開発事業等への期待を受け、建築費高騰の懸念があるものの、現状、湾岸部の需要は旺盛である。
市場の特性同一需給圏は、佃・月島・勝どき等を中心に新川から築地にかけての中央区外延部及び隣接区の湾岸エリアである。需要者はマンションデベロッパーであり、オリンピック開催に伴うインフラ整備等への期待が強く、特に大手デベロッパーによる大規模開発が市場を牽引している。建築費高騰の影響が懸念されるが、販売価格への転嫁が進み、素地取得意欲は依然として旺盛である。素地価格は1，800千円／㎡程度、総額は数十億円程度と推量される。
一般的要因マイナス金利等の各種金融政策を背景に不動産市況は好調、オリンピック期待もあることから、湾岸部のマンション市況は好調である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度665132
北緯 139度7863024

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

月島駅(地価相場 1,460,000円/㎡)越中島駅(地価相場 865,000円/㎡)門前仲町駅(地価相場 753,000円/㎡)築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)勝どき駅(地価相場 1,200,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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