東京都港区港南３丁目６番７(品川駅・泉岳寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


911,000円

2017年01月01日に行った東京都港区港南３丁目６番７(東京都港区港南３−７−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を911,000円/㎡としました。

東京都港区港南３丁目６番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都港区港南３丁目６番７
住居表示港南３−７−２３
価格911,000円/㎡
交通施設、距離品川、1,100m
地積1,157㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)12FB1
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況新興の高層マンションが建ち並ぶ共同住宅地域
前面道路の状況西10.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

黒田学氏による調査レポート

不動産鑑定士黒田学
価格911,000円/㎡
個別的要因個別的要因による変動はない。
地域要因マンション用地としての需要が高い地域であり、不動産市況を反映して、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測高層マンション等が建ち並ぶ新興住宅地域であり、周辺におけるマンション開発事業の進捗等に伴いマンション地域化の傾向が認められ、今後とも高層マンション主体の地域へと熟成されていくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は港区内の芝浦、港南地区等のマンション、事業所等が混在する地域である。需要者はマンションデベロッパー、賃貸目的の不動産業者及び事業法人等が中心である。高層マンションとしての需要が強く、オリンピック効果と相俟って、マンション開発、投資目的に係る取引が見られる。市場の中心的な価格帯は立地・規模等により開きがあるが概ね1㎡当たり800∼1，200千円程度で、総額は規模により相違するものと思料される。
一般的要因我が国経済は堅調に推移しており、好調な資金調達環境や実体経済が回復基調であるが、世界経済の混乱を背景に、先行き不透明な状況を呈している。

藤野裕三氏による調査レポート

不動産鑑定士藤野裕三
価格910,000円/㎡
個別的要因市場競争力は普通で、個別的要因に特に変動はない。
地域要因高層マンションを中心とする地域であり、周辺の開発、マンション素地に対する需要の高さから地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測新興の高層マンションが建ち並ぶ住宅地域であり、臨海部におけるマンション開発の進展により今後も高層マンションとしての利用度が高まっていくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、港区、品川区等の高層共同住宅等が立地する住宅地域。主たる需要者は、マンションディベロッパー、賃貸マンション保有目的の不動産会社等の開発主体である。当該地域は高層マンションとしての需要が高く、良好な資金調達環境等を反映し、需要は安定的に推移している。中心となる土地価格帯については、規模により異なるため総額での把握は困難であるが、単価ベースで80∼120万円／㎡程度であるものと思料される。
一般的要因我国の景気は、基調としては緩やかな回復を続けている。資金調達環境は良好であることから、不動産取得需要は概ね堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6321433
北緯 139度7490587

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

品川駅(地価相場 909,500円/㎡)泉岳寺駅(地価相場 1,165,000円/㎡)天王洲アイル駅(地価相場 711,000円/㎡)北品川駅(地価相場 780,500円/㎡)芝浦ふ頭駅(地価相場 1,180,000円/㎡)田町駅(地価相場 1,290,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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