東京都中央区佃３丁目２１１番７(月島駅・越中島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


641,000円

2017年01月01日に行った東京都中央区佃３丁目２１１番７(東京都中央区佃３−１０−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を641,000円/㎡としました。

東京都中央区佃３丁目２１１番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都中央区佃３丁目２１１番７
住居表示佃３−１０−１２
価格641,000円/㎡
交通施設、距離月島、230m
地積80㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な一般住宅、事業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西5.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

嶋田幸弘氏による調査レポート

不動産鑑定士嶋田幸弘
価格640,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因オリンピック開催決定後、過熱感を増していた湾岸エリアの住宅需要は落ち着きを見せている。
地域要因の将来予測近時、過熱感を増していた湾岸エリアの住宅市場は、近時、落ち着きをみせているが、都心への接近性に優れ安定した住宅需要が見込まれることから当面は地価の上昇傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、月島・佃を中心とした湾岸部の低層住宅地域一帯と判定した。細街路沿いに狭小な木造家屋等が密集する地域であり、主たる需要者は、自己の居住を目的とした個人である。近時、過熱気味であった湾岸エリアの地価上昇も落ち着きをみせており、小規模な画地が多く纏まった開発に発展しにくい当地域の特性も踏まえ、当面は現状を基調に推移すると予測される。なお、取引規模は80㎡程度の画地で5千万円程度と把握される。
一般的要因東京オリンピック開催等による景気拡大期待を背景に、都心部における物件の取得競争は過熱していることから、地価の上昇が続いている。

浜田哲司氏による調査レポート

不動産鑑定士浜田哲司
価格642,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当地区では格別な変動要因はないものの、景気回復を背景とする土地需要の増大や各種開発事業の影響により、地価は引続き上昇傾向にある。
地域要因の将来予測旧来からの住宅地域で、利便性が優ることから戸建住宅地等としての需要も強く、周辺地域における再開発事業の影響を受けながらも、当面は現状を維持すると予測する。地価は引き続き上昇傾向を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、佃、月島、勝どき等を中心とするエリア及びその周辺の住宅地域一円である。主たる需要者は自らが居住する目的で戸建住宅や土地を取得する地元の個人、及び建売住宅用地を取得する不動産業者等である。周辺地域では超高層マンションの建設が相次いでおり、それに伴い各種店舗も整備されて環境が改善しているほか、再開発事業の計画も複数みられる。市場での取引の中心となる価格帯は4000万円∼6000万円程度である。
一般的要因国内景気は緩やかな回復基調にあり、企業収益は高い水準で横ばい。不動産市場は警戒感が出つつも概ね堅調に推移し、融資環境も依然良好な状況。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水面
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6650932
北緯 139度7871468

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

月島駅(地価相場 1,460,000円/㎡)越中島駅(地価相場 865,000円/㎡)門前仲町駅(地価相場 753,000円/㎡)勝どき駅(地価相場 1,200,000円/㎡)築地駅(地価相場 2,125,000円/㎡)八丁堀駅(地価相場 6,600,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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