地域要因

地域要因の変動は特に無い。高度商業地の需給動向の余波も受けて、当該地域の地価も上昇している。

地域要因の将来予測

老舗の多いイセザキモール商店街であるが、大型店が集積する横浜駅西口やみなとみらい地区の高度商業地域との競合により商圏が限定されつつあり、普通商業地域へ移行していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の特性により店舗等は個別性が要求されるため、収益物件の建築は投資上のリスクがやや大きい側面がある。よって、取引市場の動向と実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、かつ、さらにその他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はない。歓楽街的地域であるため、需要は限定的であるが、その特異性からも一定数の需要は期待できる。

地域要因の将来予測

価格形成に大きな影響を及ぼす価格変動要因はなく、将来的にも歓楽街的地域としての地域性が維持されるものと思われ、当面は一般的要因の影響を受けつつ、現況のまま推移するものと判断される。

価格決定の理由

近隣地域は飲食店、風俗店等を中心とするやや特異な商業地域であり、その取引価格の形成には収益性のみではなく、個別事情が介在するケースもあり、収益価格の信頼性はやや損なわれているため、より実証的な比準価格を重視すべきものと考える。したがって、収益価格との関連にも留意しつつ、比準価格を重視するものとし、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

横浜駅勢圏の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であるが、地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ地域であり、繁華性等に大きな変動は無い。今後も現状を維持するのと予測する。

価格決定の理由

高度商業地の需要者の多くは収益性から合理的な意思決定を行う法人等であるが、一方、対象標準地周辺では自用目的での取引も認められる。したがって、現況の需要及び市場価格の動向を配慮しつつ、比準価格と収益価格を関連づけ、他の標準地との均衡に留意することにより、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域に変動要因はなく、現在の環境を維持して推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺では共同住宅等も散見されるが、戸建住宅が多い住宅地域である。自用目的での取引が中心となる地域であることから自用目的の取引を主とする取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連付けるとともに、代表標準地との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

横浜駅西口エリアの事務所ビルや各種商業施設等が建ち並ぶ商業地域で、周辺エリアの再開発等の予定もあり、期待が高まっている。

地域要因の将来予測

横浜西口に広がる既成の業務高度商業地域で、新築ないし築浅の大型ビルが増加する横浜駅東口やMM地区と比べると競争力が低下していたが、近時、横浜駅西口駅ビルや周辺地域での再開発が具体化してきた。

価格決定の理由

近隣地域は横浜駅西口の高度商業地に所在する。比準価格は多様な取引動機をもった現実の取引市場を反映した価格である。市場参加者の属性等から、収益価格主体の価格が形成される傾向にあるが、一方で収益資料の制約から想定要素を多く含んでいるという限界がある。従って、取引実態を適格に反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、かつ、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は栄区内のバス便の住宅地域であり、地域に大きな影響を与える要因も見受けられず、今後も現状を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然としたバス便の住宅地域である。賃貸アパートは一部に見られるものの、収益目的よりも自用目的の取引が多く、取引価格は収益性より居住の快適性を中心として形成されている。従って、鑑定評価額は、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からバス便圏であるが、建築協定により良好な住環境が維持されている住宅地域である。地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅からバス便圏の中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成しており、大きな地域要因の変化も認められないことから、当面は現状の住環境のまま推移していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は建築協定によってアパート等の建築が制限されており、戸建住宅が転勤等の事情により定期借家等で賃貸されるケースはあるものの、賃貸物件は殆ど見られない。需要者は居住の快適性と生活の利便性を重視して、自用目的の不動産購入を行うことが一般的である。よって、価格の調整にあたっては、収益価格は参考にとどめ、市場実勢を反映し信頼性の認められる比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域周辺は最寄駅からの利便性が良好であり、一般住宅を中心に熟成度も高く、価格形成要因に影響を及ぼす地域的な変動要因はない。

地域要因の将来予測

一般住宅地域として既に熟成度が高いため、今後当面は現環境を維持して推移するものと推察される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域であり、一般住宅用地の需要は多く見受けられるが、賃貸住宅等はあまり見受けられない。したがって収益価格の相対的規範性は低いものと判断される。代表標準地との検討も踏まえ自用目的の取引事例から求められた比準価格を本件では特に重視し、収益価格は参考程度とし、標記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からバス便のため、需要は弱く、今後空き家等が住環境を劣化させる懸念を孕んでいる。

地域要因の将来予測

小規模画地が混在する住宅地域で、宅地利用はほぼ100％に近い。地域的変化は見られず今後は老朽化した住宅のリフォーム程度に留まると予想する。中古住宅としての供給が増えることも予想される。

価格決定の理由

近隣地域はバス便の区画整備された戸建住宅地で、画地規模は中規模より若干小さく総額の観点から購入者にとっては買い易い。住民の高齢化が進み今後空き家の発生が予想され、住環境の悪化が懸念される。自用の住宅として取引より地価は形成されてきた経緯があり、収益性が地価を形成する余地は小さいと判断される。以上から比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地を規準とした価格との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離があるが、一般住宅の建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、値頃感から地価は横ばいと判断する。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、格別な変動要因はなく当分の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

バス圏の住宅地域であり、アパート等の収益物件は比較的少ない。収益性よりも居住の快適性が重視される地域であり、自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。居住環境・利便施設等への接近性は何れも概ね良好であり、地価は僅かに上昇している。

地域要因の将来予測

街路等は整備済の熟成した住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺の広幅員の道路に接面する一定規模以上の画地には共同住宅も比較的多く立地しているが、近隣地域においては、戸建住宅等の自用目的が需要の大半を占めている。よって、代替関係が認められる取引事例から試算された比準価格を重視し収益価格も参酌するとともに、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、更に単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域は横浜駅徒歩圏内、平坦な地勢の比較的街区整った生活利便性に恵まれた低層住宅地域。希少な横浜駅から徒歩圏の住宅地域として需要がある。

地域要因の将来予測

標準的使用は低層住宅地である（戸建住宅、共同住宅）。地価に影響を及ぼす都市整備等の変動はなく、駅徒歩圏の住宅地域としての要因は安定している。当分の間、低層住宅地域として推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺には地権者の土地有効利用目的の共同住宅等が見られるが、投資を目的とした収益用不動産の需要と供給は極めて少なく、収益用不動産の取引はほとんど見られない。ほぼ自己使用目的の取引が主で快適性、居住環境等が重視される住宅地域である。そこでこれら住宅系諸要因を含んで取引価格が市場で形成される比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

傾斜地の小規模住宅地として、格別の地域要因に変化はなく、地価水準は、概ね緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域に特段の地域要因の変動は見込まれず、今後とも現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅から1km程度の住宅地域である。家族向アパート等も混在しているが、有効活用等を目的としたものが大部分で、新規に土地を購入するケースは少なく、取引は居住のための自用目的の取引が中心の地域である。よって各手法の相対的信頼性を吟味の上、現実的に市場性を反映し、信頼性の高い比準価格を重視し、共同住宅を想定したが低位に試算された収益価格を比較考量して、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に見受けられない。5駅の利用が可能で交通利便性には良いが横浜駅周辺、関内地区と競合し、店舗・事務所の需要は少ない。

地域要因の将来予測

幹線道路（国道1号線）沿いの繁華性の低い商業地域で、MM地区に比較的近いがその発展の影響はほとんどなく、特別な変動要因もない。当分は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は比較的規模が小さいので需要者は自用目的の中小企業等が中心となる。収益物件もあるが、新規に土地を取得して純粋に収益物件を建築するケースは少ない。したがって取引の実態を踏まえた上で比準価格重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意の上、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はなく、西区の混在住宅地として推移すると予測する。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅、アパート等が混在する用途的にやや雑然とした既成の住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変化が認められないため今後も現在の住環境を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅から徒歩圏内の中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、アパート等の収益物件も見られるが、一般住宅としての利用が多く、自用物件として価格が形成されており、自用目的の取引が比較的多く見られる。よって、本件では、信頼性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、不動産市場の動向にも十分留意し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台に位置する既成住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等の収益物件も一部見られるが、高台の低層住宅地なので自用目的の取引が多い。居住のための快適性を求める需要が強いので土地価格に見合った収益性を十分確保できず収益価格はやや低位にある。よって、取引の実態をより反映した実証的な比準価格を標準とし理論的な収益価格を関連づけ、さらに単価と総額との関連性等市場性にも留意の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、最寄駅から徒歩圏内で横浜駅にも近く、利便性が良好なことから需要は堅調に見込まれ、地価は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

マンション用地の需給関係及び取引価格は、景気動向や金融環境、建築資材価格等の動向により左右されるが、主として不動産開発業者の事業採算性に基づく価格を中心に水準形成されている。したがって、想定要素を多く含むものの開発法による価格と現実の市場性を反映して求められた比準価格を関連づけて、周辺地域の他の標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はなく、最寄駅から徒歩圏内にあり、生活利便性良好な既成住宅地で、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏にある戸建住宅やアパート等が多くみられる既成住宅地として成熟している。地域要因に特段の変化はなく、ほぼ現状どおり推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏内の既成住宅地で、自己居住目的の取引が主体である。アパート等の賃貸物件も散見されるが、遊休地の土地活用や節税対策が中心であり、収益性は確保できず収益価格はやや低位にある。従って、想定される市場参加者の属性および行動を適格に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額の関連にも留意のうえ、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

区内でも有数の商店街を形成しているが、商業地域としての地域要因に特段の変化はない。土地供給が少なく値ごろ感もあり、地価は底堅い。

地域要因の将来予測

小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商店街が形成されている近隣商業地域であるが、事業者並びに顧客の高齢化の進展や、周辺大規模店舗の影響は避けられない。

価格決定の理由

小規模店舗が多い商店街を形成する近隣商業地域で、業務用途の自用目的取引が中心であり、賃貸収益性に着目した投資的取引は限られるため、収益価格主体で価格形成される度合いは低い。また収益賃料の制約からも収益価格には多くの想定要素を含んでいるという限界がある。従って、市場取引価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意のうえ、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。