神奈川県横浜市栄区長沼町字改正ノ四５０５番２１外(関内駅・伊勢佐木長者町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


150,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市栄区長沼町字改正ノ四５０５番２１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を150,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市栄区長沼町字改正ノ四５０５番２１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市栄区長沼町字改正ノ四５０５番２１外
住居表示 
価格150,000円/㎡
交通施設、距離本郷台、2,000m
地積158㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況南西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松原壮太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士松原壮太郎
価格150,000円/㎡
個別的要因南西道路の標準的な画地である。この1年間で個別的要因の変動は特に見られない。
地域要因最寄駅からバス便圏であるが、建築協定により良好な住環境が維持されている住宅地域である。地価は概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測最寄駅からバス便圏の中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域として熟成しており、大きな地域要因の変化も認められないことから、当面は現状の住環境のまま推移していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は栄区及び隣接する戸塚区に所在する、JR根岸線、横須賀線、東海道本線沿線を最寄駅とする普通住宅地域。需要者は東京又は横浜中心部への通勤者、第一次取得者層が中心である。最寄駅からバス便圏ではあるが、建築協定により良好な住環境が維持されていることから、需要は概ね堅調。供給は数区画のミニ開発を中心に比較的頻繁に行われている。土地は150㎡前後で20∼25百万円程度、新築戸建住宅は概ね30∼35百万円程度が取引の中心。
一般的要因栄区内の住宅地のうち、バス便圏の需要は依然として弱く、地価はやや下落乃至横ばい傾向にある。一方、駅徒歩圏は引き続き地価上昇となった。

野入健一氏による調査レポート

不動産鑑定士野入健一
価格150,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅からバス便利用の成熟した住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、地価はほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はないことから、当面は現状のまま推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、横浜市南部から藤沢市・鎌倉市北部に至る圏域のうち、JR根岸線、東海道本線、横須賀線沿線の住宅地域である。主たる需要者は、横浜市内や東京都内に通勤するサラリーマン等の一次取得者である。近隣地域は交通の利便性がやや劣るものの、区画整然とした良好な居住環境が保たれている。取引の中心となる価格帯は、規模が150㎡程度の土地で2，000∼2，500万円程度、新築の一般住宅で総額3，500∼4，000万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いている。栄区の人口は微減、世帯数は微増、土地の取引件数は増加している。地価は利便性等により二極化傾向にある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4437078
北緯 139度6380256

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

関内駅(地価相場 184,500円/㎡)伊勢佐木長者町駅(地価相場 236,000円/㎡)日本大通り駅(地価相場 213,000円/㎡)石川町駅(地価相場 215,000円/㎡)馬車道駅(地価相場 273,000円/㎡)日ノ出町駅(地価相場 434,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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